Oberlandesgericht Jena – Az.: 4 W 127/20 – Beschluss vom 28.12.2020
1. Die Beschwerde des Antragstellers vom 05.04.2020 gegen den Beschluss des Landgerichts Gera vom 03.03.2020, Az. 6 OH 42/18, wird zurückgewiesen.
2. Der Antragsteller hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.
3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
4. Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 312,97 € festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller wendet sich mit einem Kostenprüfungsantrag gegen den seiner Ansicht nach zu hohen Geschäftswert aus einer Kostenrechnung des Antragsgegners.
Nachdem am 07.10.2011 der Bruder des Antragstellers, G S , in E verstorben war, beurkundete der Antragsgegner für den Antragsteller am 17.10.2018 einen Erbscheinsantrag samt eidesstattlicher Versicherung in einer Urkundenrolle Nr. . Darin heißt es, dass zum Nachlass Grundstücke in D gehören und der Nachlasswert des in der Bundesrepublik Deutschland belegenen Nachlasses nach Abzug der Verbindlichkeiten ca. 173.000,00 € betrage. Der Nachlass umfasse einen Grundbesitz K , eingetragen beim Grundbuchamt A auf Blatt, und S, eingetragen beim Grundbuchamt N auf Blatt .
Der Antragsgegner stellte dem Antragsteller am 17.10.2018 eine Kostenrechnung Nr., in der die Beurkundungsgebühr nach Kostenverzeichnisnummer 23300 aufgrund von §§ 40 Abs. 1 Nr. 1, 97 Abs. 1 GNotKG aus einem Geschäftswert von 173.000,00 € berechnet worden ist.
Mit seinem Kostenprüfungsantrag macht der Antragsteller geltend, dieser Wert sei zu hoch, da der Bodenrichtwert der Grundstücke weit niedriger liege. Ferner seien Abriss- und Entsorgungskosten abzuziehen.
Der Antragsgegner ist dem Kostenprüfungsantrag entgegen getreten.
Das Landgericht hat den Antrag nach Einholung einer Stellungnahme der Ländernotarkasse und Anhörung des Landgerichtspräsidenten durch Beschluss vom 03.03.2020 zurückgewiesen. Auf die Gründe des Beschlusses wird Bezug genommen.
Der Antragsteller hat gegen den ihm am 07.03.2020 zugestellten Beschluss mit Schreiben vom 05.04.2020, eingegangen am selben Tag, „Einspruch“ eingelegt und angekündigt, eine Begründung nachzureichen. Diese hat er auf Hinweis des Senats mit Schreiben vom 02.06.2020 und 03.06.2020, eingegangen jeweils am 08.06.2020, nachgereicht. Er wiederholt darin im Wesentlichen seinen Standpunkt, wonach der Geschäftswert nach Lage der Grundstücke und Gebäudezustand zu hoch angesetzt sei.
Der Antragsgegner hat sich zur Beschwerde nicht geäußert.
Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Landgericht hat die Sache dem Thüringer Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II.
1. Die Beschwerde ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses des Landgerichts eingelegt worden (§§ 129 Abs. 1, 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG i.V.m. § 63 Abs. 1, 3, 64 Abs. 2 FamFG).
Das Rechtsschutzbegehren ist dahin auszulegen, dass eine Ermäßigung der Kostenrechnung beantragt wird.
Da bereits das Landgericht eine Stellungnahme der Ländernotarkasse eingeholt hat, bedarf es keiner erneuten Einholung durch den Senat (Wudy, in: Leipziger Kommentar zum GNotKG, 2. Aufl. 2016, § 129 Rn. 38).
Auch einer Nachholung des Abhilfeverfahrens bedarf es nicht. Denn der Antragsteller hat die Beschwerde ohne Begründung eingelegt, eine solche zwar angekündigt, aber erst zwei Monate nach Einlegung auf Hinweis des Senats nachgereicht und die Begründung im Wesentlichen nur auf bisheriges Vorbringen gestützt. Wird eine Beschwerde ohne Begründung eingelegt, darf das Erstgericht sofort vorlegen (Heßler, in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, § 572 Rn. 8). Wird eine Begründung angekündigt, braucht das Erstgericht im Regelfall nur zwei Wochen abzuwarten, bis es vorlegt (Heßler, a.a.O. und § 571 Rn. 13). Im vorliegenden Fall hat das Landgericht die Vorlage zwar bereits am 07.04.2020 verfügt. Ein Abwarten von zwei Wochen hätte aber zu keinem Eingang einer Begründung geführt.
2. Die Beschwerde ist unbegründet. Denn der Geschäftswert in der Kostenrechnung des Antragsgegners vom 17.10.2018 in Höhe von 173.000,00 € ist zutreffend. Der Antragsgegner hat diesen Wert richtig auf die Vorschriften §§ 40 Abs. 1, 97 Abs. 1 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gestützt.
Der Geschäftswert eines Erbscheinsantrags nebst Eidesstattlicher Versicherung richtet sich nach § 40 Abs. 1 GNotKG. Es kommt darauf an, welchen Wert der Nachlass im Zeitpunkt des Erbfalls hatte (§ 40 Abs. 1 S. 1 GNotKG), wobei vom Erblasser herrührende Verbindlichkeiten abzuziehen sind (§ 40 Abs. 1 S. 2 GNotKG). Hinsichtlich des Zeitpunkts trifft § 40 Abs. 1 S. 1 GNotKG eine von § 96 GNotKG abweichende Regelung, indem nicht auf den Zeitpunkt der Fälligkeit, sondern auf den Zeitpunkt des Erbfalls abgestellt wird (Sikora, in: Korintenberg, GNotKG, 21. Aufl. 2020, § 40 Rn. 29; Zimmer, in: Leipziger Gerichts- & Notarkosten-Kommentar (GNotKG), 2. Aufl. 2016, § 40 Rn. 2). Gehören Grundstücke zum Nachlassvermögen, so sind diese nach § 46 Abs. 1 GNotKG mit ihrem Verkehrswert anzusetzen (Sikora, a.a.O., § 40 Rn. 18). Der Verkehrswert ist der Marktwert (§§ 194 BauGB, 1 Abs. 1 ImmoWertV).
Der Antragsteller hat den Nachlasswert in seinem beurkundeten Erbscheinsantrag selbst mit 173.000,00 € beziffert und diesen Wert als Ergebnis nach Abzug von Nachlassverbindlichkeiten bezeichnet. Daran muss er sich festhalten lassen (OLG Celle, Beschluss vom 09.02.2015, 2 W 17/15, JurBüro 2015, 320; zustimmend: Tiedtke, ZNotP 2015, 200; ders., in: Korintenberg, GNotKG, 21. Aufl. 2020, § 46 Rn. 20; Forbriger, in: Hartmann/Toussaint, Kostenrecht, 49. Aufl. 2019, GNotKG § 95 Rn. 3). Das Gesetz legt in § 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG ausdrücklich fest, dass der Notar den Verkehrswert nach den Angaben der Beteiligten bestimmen darf. Zwar sind weder der Notar noch das Gericht an solche Angaben gebunden (Heinze, in: Leipziger Gerichts- & Notarkosten-Kommentar (GNotKG), 2. Aufl. 2016, § 46 Rn. 17). Allerdings kommt eine Korrektur nur dann in Betracht, wenn die Wertangabe ersichtlich auf einem Irrtum beruht und objektiv prüfbare Anhaltspunkte hierfür vorliegen (Tiedtke, a.a.O.), oder die Wertangabe aus anderen Gründen unangemessen erscheint (Rechtsgedanke des § 36 Abs. 1 GNotKG).
Im vorliegenden Fall scheidet eine Korrektur aus. Denn die Wertfestsetzung ist angemessen. Der Antragsgegner hat sich dabei zutreffend auf die Angaben des Antragstellers gestützt (§ 46 Abs. 2 Nr. 2 GNotKG) und darüber hinaus eine Vergleichsberechnung nach dem Bewertungsgesetz angestellt, die annähernd zu dem gleichen Ergebnis kommt (Schriftsatz vom 13.12.2018, Seite 5 f., Bl. 9/9R d.A.). Eine Anwendung des Bewertungsgesetzes ist zulässig (§ 46 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 GNotKG).
Soweit der Antragsteller nur auf den Bodenrichtwert abstellen will, ist dies nicht ausreichend. Denn der Bodenrichtwert allein ist nicht maßgeblich, da das Gesetz ausdrücklich auf den Verkehrswert abstellt (§ 46 Abs. 1 GNotKG). Der Bodenrichtwert ist weder mit dem Bodenwert noch mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Das bloße Abstellen auf den Bodenrichtwert ist nicht hinreichend aussagekräftig, da es sich dabei nur um einen Durchschnittswert unter Außerachtlassung der Bebauung handelt (§ 196 Abs. 1 S. 1 u. 2 BauGB), der noch nicht einmal den Bodenwert des konkreten Grundstücks nach Art und Lage darstellt (Simon/Cors/Halaczinsky/ Teß, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 5. Aufl. 2003, B.2 Rn. 7, 20; Gottschalk, Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. 2003, A II Rn. 34, C I Rn. 87 ff., 92). Der Bodenrichtwert ist unter Abzug von 25% im Regelfall der Mindestwert des Bodens (BayObLG, Beschluss vom 09.02.1995, 3Z BR 342/94, DNotZ 1995, 779 ff., juris Rn. 8; Fackelmann, in: Schneider/ Volpert/ Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, GNotKG § 46 Rn. 43 m.w.N.). Dagegen ergibt sich der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks aus der Verbindung dreier Werte, nämlich aus dem auf der Grundlage des Bodenrichtwerts ermittelten Bodenwert, dem Gebäudesachwert und dem Ertragswert von Gebäude und Grundstück (Simon/ Cors/Halaczinsky/Teß, Handbuch der Grundstückswertermittlung, 5. Aufl. 2003, B.1 Rn. 8 ff., B.6 Rn. 1). Der Verkehrswert schlüsselt sich auf in Bodenwert, Ertragswert und Sachwert (BGH, Beschluss vom 18. Januar 1995, IV ZR 182/94, Rn. 5) und ist aus dem Ergebnis dieser Werte zu bilden (§ 199 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 8 Abs. 1 S. 3 ImmoWertV).
Soweit der Antragsgegner in seiner Vergleichsberechnung selbst (nur) auf den Bodenrichtwert abgestellt hat, gereicht dies dem Antragsteller nicht zum Nachteil, sondern vergünstigt eher seine Kostenschuld. Denn dadurch gerät der Geschäftswert unter den Verkehrswert. Der Verkehrswert übersteigt im Regelfall den Bodenrichtwert, da letzterer nur ein Mindestwert für den Boden ist (s. oben). Soweit es für den Verkehrswert auf den Gebäudewert ankommt, hat der Antragsgegner die unterste Standardstufe der Anlage 24 zu § 190 BewG angesetzt. Dies ist nicht unangemessen. Aber selbst wenn der Gebäudewert gleich Null wäre, wie die einen verfallenen Bauzustand zeigenden Fotos erahnen lassen (Bl. 30 ff.), so erwiese sich ein Grundstückwert in Höhe von 173.000,00 € immer noch als angemessen, weil das Abstellen auf den bloßen Bodenrichtwert, der nach der zutreffenden Vergleichsberechnung des Antragsgegners (Schriftsatz vom 13.12.2018, Seite 5 f., Bl. 9/9R) bereits eine Summe von 125.000,00 € ergibt (15.000 € + 88.000 € + 22.000 €), allein nicht zulässig ist. Soweit der Antragsgegner beim Flurstück für die bebaute Hoffläche einen Bodenrichtwert von 22.– €/qm angesetzt hat, räumt der Antragsteller in seinem Schriftsatz vom 10.01.2019 diesen Wert ein (Bl. 14). Ein solcher Wert ist trotz der Belegenheit im Außenbereich angemessen. Der Bodenwert für Flächen, die im Außenbereich liegen und für landwirtschaftliche Gebäude vorgesehen sind, richtet sich nach dem Verkehrswert der Flächen, die nach § 35 Abs. 1 BauGB baulich genutzt werden dürfen und deren Erschließung nicht gesichert ist (BGH, Urteil vom 19. Oktober 2007, V ZR 42/07, ZOV 2008, 27-29, juris Rn. 38; BGH, Urt. v. 26. Oktober 1999, LwZR 9/99, VIZ 2000, 112, 113). Dieser Wert schwankt zwar, liegt aber meist deutlich über dem Wert der als Acker- oder Grünland genutzten Flächen (BGH a.a.O.; Kleiber/Simon, WertV 98, 6. Aufl., § 4 Rdn. 250).
Soweit der Antragsteller die bebaute Hoffläche mit nur 2.196 qm ansetzen will, trifft dies ausweislich des von ihm selbst vorgelegten Grundbuchauszugs (Stand: 11.12.2001, Bl. 52) nicht zu. Danach beträgt die Gebäude- und Freifläche 4.855 qm. Aber selbst wenn davon nur 2.196 qm auf die eigentliche Gebäude- und Freifläche entfallen würden, wie der Katasterauszug vom 23.03.2018 nahelegt (Bl. 51), der Rest aber auf Grünland, so würde daraus nicht folgen, dass der Verkehrswert insoweit auf den vom Antragsteller genannten Bodenrichtwert von nur 0,95 € /qm festzusetzen wäre. Denn der Bodenrichtwert ist auch insoweit nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen (s. oben). Das Grundstück befindet sich zwar im Außenbereich (Bescheid des Landratsamts A vom 18.10.2017, Bl. 49), allerdings befindet es sich in unmittelbarer Ortsnähe, wie ein vom Antragsteller vorgelegter Flurstücksplan zeigt (Bl. 109). Insofern ist ein wertbeeinflussender Faktor die Ortsnähe (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV). Das Grundstück ist vom Dorf aus aufgrund kürzerer Wegstrecke leichter zu erreichen als ein entfernter gelegenes Grundstück. Deshalb erscheint es unter diesem Gesichtspunkt auch wertvoller als eine entfernter gelegene landwirtschaftliche Fläche. Rechnet man aus der Gesamtfläche aller Grundstücke von 29.615 qm (K , Flurstücke ,, : 14.984 qm, und S : 14.631 qm) 2.196 qm heraus, auf welche 22,00 € /qm entfallen, so verbleiben 27.419 qm, die auf Grünland entfallen. Zieht man von dem angesetzten Geschäftswert von 173.000 € einen Anteil von 48.312,00 € ab (22 € x 2.196 qm), so entfällt auf 27.419 qm Grünland bzw. landwirtschaftliche Fläche ein Geschäftswert von 124.688 €. Teilt man diesen Betrag durch 27.419 qm, so ergibt sich ein qm-Preis von 4,55 €. Ein solcher Verkehrswert liegt bei ortsnahen landwirtschaftlichen Flächen im Bereich des Möglichen und erscheint nicht unangemessen. Wie ausgeführt, darf nicht auf den bloßen Bodenrichtwert abgestellt werden. Maßgeblich sind auch der Ertragswert und sonstige Faktoren, wie z.B. die Ortsnähe. Flächen in Siedlungsnähe können nämlich auch nicht agrarisch genutzt werden, ohne dass sie bereits einer weiteren Entwicklung zugeführt sein müssen und ohne dass es sich um Bauerwartungsland im Sinne von § 5 Abs. 2 ImmoWertV handelt (Gottschalk, Immobilienwertermittlung, 2. Aufl. 2003, A III Rn. 35). Bei der Preisgestaltung kommt es auf die Möglichkeiten der nicht agrarischen Nutzung und auf die Größe der Grundstücksfläche an. Es wäre nicht ermessensfehlerhaft, den Wert solcher Flächen je nach Art und Lage in einem Bereich von 4,00 € bis 13,00 € pro qm anzusiedeln (Gottschalk, a.a.O.). Zwar ist die entsprechende Vorschrift des § 4 Abs. 1 Nr. 2 ImmoWertV a.F., die dies geregelt hat, nicht wörtlich in die Neufassung von §§ 5, 6 ImmoWertV (in Kraft getreten am 01.07.2010, § 24 S. 1 ImmoWertV) übernommen worden. Eine in dieser Weise differenzierte Behandlung landwirtschaftlicher Flächen bleibt aber weiterhin zulässig (Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: 01.05.2020, ImmoWertV § 5 Rn. 20).
Etwaige künftige Abrisskosten haben außer Betracht zu bleiben, da nach dem Bruttoprinzip (§ 38 GNotKG) weder gegenwärtige noch künftige Verbindlichkeiten abgezogen werden dürfen. Der Begriff der Verbindlichkeit ist weit auszulegen und untechnisch zu verstehen (Heinze, in: Leipziger Kommentar zum GNotKG, 2. Aufl. 2016, § 38 Rn. 2). Das Kostenrecht will im Grundsatz alles ausklammern, was als Abzugsposten dienen kann (Heinze, a.a.O.). Grundstücksbelastungen sind ebenfalls nicht abzuziehen (Bormann, in: Korintenberg, GNotKG, 21. Aufl. 2020, § 38 Rn 2).
Künftige Abrisskosten stellen keine Nachlassverbindlichkeit dar, die nach § 40 Abs. 1 S. 2 GNotKG abzuziehen wäre. Darüber hinaus ist fraglich, ob das Gebäude überhaupt abgerissen werden darf, da es ausweislich des vorgelegten Katasterauszugs vom 23.03.2018 (Bl. 51) unter Denkmalschutz steht. Der Antragsteller spricht selbst von einem „Gutshaus“, das unter Denkmalschutz stehe (Schriftsatz vom 17.09.2018, Bl. 46).
Die Einholung eines Verkehrswertgutachtens ist nicht zulässig. Der Gesetzgeber hat für die Bestimmung des Geschäftswertes bei Fehlen besserer Erkenntnisse eine Schätzung nach billigem Ermessen zugelassen (§ 36 Abs. 1 GNotKG) und aus Vereinfachungsgründen angeordnet, dass eine förmliche Beweisaufnahme durch Einholung eines Verkehrswertgutachtens oder Erhebung anderer Beweise zu unterbleiben hat (§ 46 Abs. 4 GNotKG).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 81 Abs. 1 S. 1, 84 FamFG.
Eine Zulassung der Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof scheidet aus, da die Voraussetzungen hierfür nicht vorliegen (§§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 70 Abs. 2 FamFG). Der Senat weicht nicht von einer höchstrichterlichen Entscheidung ab. Die Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung für die Rechtsanwendung und erfordert weder eine Fortbildung des Rechts noch eine Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung.
Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf §§ 35, 40 Abs. 1, 55 Abs. 2 FamGKG. Der Senat setzt den Beschwerdewert auf den Differenzbetrag fest, der sich ergibt, wenn die Kostenrechnung des Antragsgegners auf der Grundlage eines Geschäftswerts von 37.000 € erstellt worden wäre. Der Antragsteller gibt den Wert der Grundstücke in K mit 25.000 € und der Fläche in S mit 12.000 € an. Daraus ergibt sich eine Summe von 37.000 €. Ausgehend von einem solchen Geschäftswert ergäbe sich eine Notarkostenforderung des Antragsgegners in Höhe von 233,48 €. Von einer Darstellung der Berechnung wird abgesehen. Die Differenz zur Kostenrechnung vom 17.10.2018 beträgt 312,97 €. Dieser Betrag ergibt den Beschwerdewert.
