Alteigentumsrechte und Grundbuch: OLG Karlsruhe klärt Fragen zum Amtswiderspruch
In einem kürzlich ergangenen Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe ging es um die komplexe Frage des Amtswiderspruchs im Kontext der Grundbucheintragung und altrechtlicher Miteigentumsrechte. Im Kern des Falles stand die Möglichkeit, Miteigentumsrechte an einem gemeinsamen Hofraum nach badischem Recht, das vor dem 1. Januar 1810 galt, im Grundbuch einzutragen. Die Beschwerdeführerin hatte gegen die Ablehnung eines Amtswiderspruchs durch das Grundbuchamt Beschwerde eingelegt. Das rechtliche Hauptproblem lag in der Frage, ob die Eintragung der Miteigentumsrechte im Grundbuch rechtmäßig war oder nicht.
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Übersicht
Rechtliche Grundlagen und Amtswiderspruch
Das Grundbuchamt hatte die Eintragung eines Amtswiderspruchs abgelehnt, da es keine Verletzung gesetzlicher Vorschriften feststellen konnte. Ein Amtswiderspruch kann nur dann eingetragen werden, wenn das Grundbuchamt objektiv gesetzliche Vorschriften verletzt hat. In diesem Fall war das Grundbuchamt der Auffassung, dass die Eintragungen der Miteigentumsrechte an dem gemeinsamen Hofraum rechtmäßig waren.
Unbestimmte Miteigentumsanteile und Dienstbarkeit
Die Beschwerdeführerin argumentierte, dass die Eintragung unrichtig sei, da sie keine bestimmten Miteigentumsanteile verlautbare. Das OLG Karlsruhe wies jedoch darauf hin, dass nach dem damals geltenden badischen Recht die Möglichkeit bestand, Miteigentumsrechte ohne Bruchteile und ohne Teilungsmöglichkeit einzutragen. Es lag daher keine „unständige verborgene Dienstbarkeit“ vor.
Frage der Beweisführung und historische Unterlagen
Ein weiterer Streitpunkt war die Frage, ob die ursprüngliche Eintragung auf einer geeigneten Eintragungsunterlage basierte. Das OLG stellte fest, dass die Beschwerdeführerin nicht ausreichend beweisen konnte, dass die ursprüngliche Eintragung unrichtig war. Es wurde argumentiert, dass möglicherweise relevante Unterlagen im Laufe der Zeit verloren gegangen sein könnten.
Gemeinsame Nutzung des Hofraums
Die Beschwerdeführerin konnte auch nicht nachweisen, dass die gemeinsame Nutzung des Hofraums für die Miteigentümer nicht erforderlich sei. Das OLG wies darauf hin, dass nach dem damals geltenden badischen Recht keine Regelung ersichtlich ist, die für das Miteigentum eine Regelung trifft, die derjenigen des für Dienstbarkeiten geltenden § 1019 BGB vergleichbar wäre.
Schlussbemerkungen und Rechtsmittel
Das OLG Karlsruhe schloss sich den Erwägungen des Grundbuchamts an und wies die Beschwerde zurück. Es wurde festgestellt, dass die Voraussetzungen für die Zulassung einer Rechtsbeschwerde nicht vorlagen, da die Anwendung auf den Einzelfall keine grundsätzlichen oder der Rechtsfortbildung bedürftigen Fragen aufwarf.
Das vorliegende Urteil
OLG Karlsruhe – Az.: 19 W 75/21 (Wx) – Beschluss vom 28.07.2022
Leitsatz
1. Nach dem in Baden vor dem 1. Januar 1810 – dem Inkrafttreten des badischen Landrechts – geltenden Recht bestand die Möglichkeit, Miteigentumsrechte an einem gemeinsamen Hofraum ohne Bruchteile und ohne Teilungsmöglichkeit einzutragen.
2. Gegen die Verlautbarung entsprechender Miteigentumsrechte im Grundbuch kann ein Amtswiderspruch nicht mit der Begründung verlangt werden, es sei nicht nachweisbar, dass bei ursprünglicher Eintragung ein Bedürfnis für eine gemeinsame Nutzung des Hofraums nicht bestand.(Rn.18)
1. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Mannheim – Grundbuchamt – vom 23. April 2019 – MAN001 GRG 282/2017 – wird zurückgewiesen.
2. Die Beteiligte zu 1 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Der Beschwerdewert wird auf EUR 5.000 € festgesetzt
4. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1 begehrt die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die auf altrechtlicher Grundlage erfolgte Eintragung von gemeinsamem quotenlosen Miteigentum für eine Hoffläche.
In den Grundbüchern X1 (Flurstücke Y1 und Y2, Eigentümer Beteiligte zu 1 und 2), X2 (Flurstück Y3, Eigentümer Beteiligter zu 5), X3 (Flurstück Y4, Eigentümer Beteiligter zu 6), X4 (Flurstück Y5, Eigentümer Beteiligte zu 3 und 4) von H. ist jeweils verzeichnet, dass der Eigentümer des darin verzeichneten Grundstücks einen unbestimmten Miteigentumsanteil nach badischem Landrecht an einer Gebäude- und Freifläche in der Rathausstraße – Flurstück Y6 – mit 95 m2 halte.
Mit Schreiben vom 27. August 2017 legte die Beteiligte zu 1 „Amtswiderspruch“ gegen die Eintragungen ein. Nach ihren Recherchen in den Lagerbüchern von R. und beim Vermessungsamt liege kein Vertrag vor, aus dem ein Gemeinschaftseigentum an der Hoffläche Flurstück Y6 hervorginge. Nach den tatsächlichen Verhältnissen könne ein eventuelles gemeinsames Hofrecht allenfalls mit dem Eigentümer des Flurstücks Y4 bestehen, nicht aber mit dem Magazingebäude zwischen Lgb-Nr. Z1 und Lgb-Nr. Z2, da dieses erst nach 1900 dazu erworben worden sei.
Das Grundbuchamt hat es mit Beschluss vom 23. April 2019 abgelehnt, einen Amtswiderspruch einzutragen. Die unbestimmten Miteigentumsanteile an der gemeinsamen Hofeinfahrt seien seit dem 29. August 1986 nach § 3 Absatz 4 GBO den jeweils „herrschenden“ Grundstücken zugebucht. Zuvor sei für die Einfahrt ein eigenes Grundbuchblatt angelegt gewesen, in dem als Eigentümer die Eigentümer der heutigen Grundstücke Y1-Y5 gebucht gewesen seien. Ausweislich der Grundbucheintragung in Band … R Heft 2 sei das Eigentum aufgrund amtsgerichtlicher Feststellung aus dem alten Grundbuch übernommen worden. Dem wiederum habe die Eigentümerfeststellung durch den Gemeinderat in R. am 21. Juli 1899 zugrunde gelegen. Mit der Anlegung des Grundbuchs spreche zugunsten der eingetragenen Personen die Vermutung des § 891 BGB. Der Zuschnitt der Hofeinfahrt impliziere durchaus das Miteigentum der Eigentümer der Grundstücke Y3 und Y5; hier erscheine die Einfahrt als Zuwegung gerade augenfällig. Darüber hinaus setze eine Grundbuchberichtigung voraus, dass es zu keinem nachfolgenden gutgläubigen Erwerb gekommen sei. Die Teilung des Grundstücks Y3 ändere nichts an der gemeinschaftlichen Beteiligung.
Gegen die Entscheidung des Grundbuchamts richtet sich die am 15. Juli 2020 mittels E-Mail-Schreiben eingelegte Beschwerde der Beteiligten zu 1. Grundlage der Prüfung eines Mitbenutzungsrechts nach badischem Landrecht seien die Güterzettel und Güterbücher der Gemeinde R. Die Benutzung des dienenden Grundstücks müsse für das herrschende Grundstück vorteilhaft sein. Da das Flurstück Y3 kein gefangenes Grundstück, sondern von zwei öffentlichen Straßen erschlossen sei, habe es von Anfang an an einer Vorteilsbezogenheit gefehlt. Daran ändere die falsche Eintragung im Grundbuch nichts.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Maßgeblich sei die Entscheidung des Großherzoglichen Amtsgerichts H. zur ursprünglichen Einbuchung des gemeinschaftlichen Grundstücks. Die Richtigkeit der hierauf beruhenden Eintragungen werde durch die nun ergänzend vorgelegten Katasterunterlagen nicht erschüttert. Zwar weise die – ohne Datumsangabe – vorgelegte Kopie des Güterverzeichnisses Herrn Heinrich K. nicht als Eigentümer aus, jedoch werde er auf dem von B., M. und Ka. unterschriftlich bestätigten Güterzettel ausdrücklich als Eigentümer aufgeführt. Das Argument fehlender Vorteilsbezogenheit vermöge nicht zu überzeugen.
II.
Die zulässige Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg.
A.
1. Gegen die Ablehnung der Anregung, einen Amtswiderspruch einzutragen, kann mit der unbeschränkten Beschwerde vorgegangen werden; beschwerdeberechtigt ist derjenige, dem der geltend gemachte Anspruch nach § 894 BGB zusteht (BeckOK GBO/Holzer, 46. Ed. 1.6.2022, GBO § 53 Rn. 55 m. w. N.). Die Beteiligte zu 1 macht sinngemäß geltend, dass die Zahl der Miteigentümer nach badischem Landrecht jedenfalls geringer sei als im Grundbuch verlautbart.
2. Dass die Beschwerde erst rund 15 Monate nach der angefochtenen Entscheidung eingelegt worden ist, steht der Zulässigkeit des Rechtsmittels nicht entgegen; dieses ist nicht fristgebunden.
3. Die Einreichung der Beschwerdeschrift per E-Mail macht diese nicht formunwirksam.
a) Die Beteiligte zu 1 hat allerdings nicht den Weg der Einreichung nach § 73 Absatz 2 Satz 2 GBO in Verbindung mit § 14 Absatz 2 Satz 2 FamFG und § 130a ZPO gewählt, also die Beschwerde qualifiziert elektronisch signiert oder auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht.
b) Die Schriftform des § 73 Absatz 2 GBO wird allerdings auch gewahrt, wenn und sobald die Beschwerde vom Grundbuchamt ausgedruckt worden ist (vgl. zu einer ebenfalls nach dem FamFG zu behandelnden familienrechtlichen Beschwerde BGH NJW 2019, 2096, Rn. 13; BeckOK GBO/Kramer, 46. Ed. 1.6.2022, GBO § 73 Rn. 17). Ein Ausdruck ist durch das Grundbuchamt vorgenommen worden, wie sich aus dem Eingangsstempel des Grundbuchamts ergibt. Dass die eingereichte Beschwerdeschrift keine eingescannte Unterschrift der Beschwerdeführerin trägt, ist unschädlich, weil sich die Identität der Absenderin und die Ernsthaftigkeit aus den Gesamtumständen genügend ergaben (vgl. hierzu BeckOK GBO/Kramer, a. a. O., Rn. 16). Dies folgt insbesondere daraus, dass die Beschwerdeschrift auch eine Postanschrift der Beschwerdeführerin angibt, die mit derjenigen auf papierhaft eingereichten Unterlagen übereinstimmt. Die Ernsthaftigkeit der Beschwerde ergibt sich auch aus dem Umstand, dass die Beschwerdeführerin am 29. Juli 2020 nochmals einen unterzeichneten Schriftsatz mit ergänzenden Ausführungen papierhaft eingereicht hat.
B.
In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg.
Das Grundbuchamt hat zu Recht von der Eintragung eines Amtswiderspruchs (§ 53 Absatz 1 Satz 1 GBO) abgesehen, weil sich nicht erwiesen hat, dass die Eintragungen über den unbestimmten Miteigentumsanteil zugunsten der Eigentümer mehrerer benachbarter Grundstücke unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen worden sind.
Das Grundbuchamt ist von einem zutreffenden rechtlichen Maßstab ausgegangen. Ein Amtswiderspruch kann (nur) eingetragen werden, wenn das Grundbuchamt – unabhängig von einem Verschulden – nach der zum Zeitpunkt der Eintragung unterbreiteten oder ihm offenkundigen Sach- und Rechtslage objektiv gesetzliche Vorschriften verletzt hat (BeckOK GBO/Holzer, 46. Ed. 1.6.2022, GBO § 53 Rn. 15 ff.). Eine Fehlerhaftigkeit der Rechtsanwendung bei der ursprünglichen Eintragung des Miteigentums würde wegen des zu Gunsten der eingetragenen Eigentümer streitenden, auch für das Grundbuchamt geltenden § 891 BGB (vgl. insoweit Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage, Rn. 407) den vollen Nachweis voraussetzen, dass das Grundbuchamt die Eintragung unter Verletzung (damaliger) Vorschriften vorgenommen hat, die zum Zeitpunkt der Eintragung galten.
Eine solche Gesetzesverletzung steht nicht fest.
1. Die Eintragung ist nicht ihrer Art nach unrichtig, obwohl sie keine bestimmten Miteigentumsanteile verlautbart. Nach dem in Baden vor dem 1. Januar 1810 – dem Inkrafttreten des badischen Landrechts – geltenden Recht bestand die Möglichkeit, Miteigentumsrechte ohne Bruchteile und ohne Teilungsmöglichkeit einzutragen. Diese Möglichkeit ist in der Rechtspraxis der nachfolgenden Zeit – auch unter Geltung des badischen Landrechts, das hierüber keine ausdrückliche Bestimmung traf – anerkannt geblieben (vgl. zum bruchteilslosen Miteigentum Behaghel, Das Badische bürgerliche Recht und der Code Napoléon mit besonderer Berücksichtigung auf die Bedürfnisse der Praxis, 2. Auflage, Band I, § 91, B. 4 [S. 338]; von Lingental/Crome, Handbuch des Französischen Civilrechts, 1. Band, § 144 [S. 536]; Hezel BWNotZ 2000, 114, 120; OLG Karlsruhe, Urteil vom 5. Oktober 1932 – I ZBR 41/32, Badische Rechtspraxis 1933, 2; Billigung auch durch Erlass des badischen Justizministeriums vom 16. Januar 1904 [Nr. 42718], Badische Rechtspraxis 1904, 81). Entgegen der von der Beschwerdeführerin vertretenen Auffassung lag daher keine „unständige verborgene Dienstbarkeit“ im Sinne der Landrechtssätze 688 und 689 vor, auch wenn die Formulierung der Eintragung – die das Miteigentum an das jeweilige Eigentum an einem anderen Grundstück knüpft – an die Eintragung der Dienstbarkeit erinnert.
2. Auch mit den von der Beschwerdeführerin vorgelegten Unterlagen lässt sich nicht beweisen, dass die Eintragung deshalb unrichtig war, weil ihr keine geeignete Eintragungsunterlage zugrunde lag oder diese zwar vorlag, aber die Miteigentümer die Hofreite nicht gemeinsam benutzen konnten.
a) Von der Beschwerde nicht konkret angegriffen und der Sache nach richtig führt das Grundbuchamt aus, dass die Eintragungen zu den Miteigentumsverhältnissen im elektronischen Grundbuch diejenigen Eintragungen fortsetzen, die ursprünglich im Grundbuch … R 2 enthalten waren.
Die Beschwerde könnte daher nur dann Erfolg haben, wenn positiv feststünde, dass die der damaligen amtsgerichtlichen Entscheidung zugrunde liegenden Ermittlungen zu den Eigentumsverhältnissen unrichtig waren.
b) Mit zutreffenden Erwägungen weist das Grundbuchamt im Nichtabhilfebeschluss darauf hin, dass die fehlende Eintragung des früheren Miteigentümers K. im (undatierten) Güterverzeichnis nicht geeignet ist, die Unrichtigkeit der Grundbucheintragung zu belegen.
c) Dass im Grundbuchzentralarchiv (vgl. dessen Schreiben an die Beteiligte zu 1 vom 28. April 2021, Anlage 5 zu deren Schriftsatz vom 22. September 2021) keine in den Grundakten aufbewahrte Regelung über die Nutzung des Hofraums aufgefunden wurde, ist kein aussagekräftiges Indiz dafür, dass keine geeignete Grundlage für die Eintragung zum Zeitpunkt der ursprünglichen Eintragung existierte. Es liegt vielmehr nicht fern, dass die entsprechende Bewilligungsunterlage während der seitdem verstrichenen Zeit – etwa im Zuge von Umlagerung, Kriegseinwirkung o. ä. – verloren gegangen ist. Soweit die Beschwerdeführerin sich auch darauf beruft, dass beim Vermessungsamt keine vertragliche Grundlage für die Eintragung bekannt sei, ist dies bereits deshalb unerheblich, weil diese Behörde für die Aufbewahrung von grundbuchrechtlich relevanten Eintragungsunterlagen nicht zuständig ist. Für solche Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches geschlossen worden sind, steht im Übrigen nicht fest, dass sie einer bestimmten Form bedurften.
d) Der Eintragung lässt sich – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin – auch nicht entgegenhalten, dass die Hofreite in späteren Unterlagen über die Versteigerung oder den Verkauf der Hauptgrundstücke nicht erwähnt sei. Die Eintragung im Grundbuchblatt Band … R 2 war in der Weise erfolgt, dass Miteigentümer der Hofreite die „jeweiligen Eigentümer“ bestimmter anderer Grundstücke sein sollten; eines besonderen Übertragungsaktes bedurfte es daher nicht. Die fehlende Erwähnung in den von der Beschwerdeführerin zitierten Verträgen würde es im Übrigen nicht ausschließen, dass eine Übertragung durch andere Rechtsgeschäfte erfolgt ist.
e) Die Beschwerdeführerin kann auch nicht mit Erfolg geltend machen, dass das gemeinsame Eigentum an der Hofreite zur Benutzung der Grundstücke der übrigen Miteigentümer nicht erforderlich sei.
(1) Es finden sich zunächst in rechtlicher Hinsicht keine Anhaltspunkte dafür, dass nach dem vor dem badischen Landrecht geltenden Recht der Nachweis einer Dienlichkeit der Hofreite für die Grundstücke erforderlich war, für die es eingetragen wurde, und das Fehlen dieses Nachweises die Unwirksamkeit einer gleichwohl bewirkten Eintragung zur Folge hatte. Es ist insbesondere keine Regelung ersichtlich, die für das Miteigentum eine Regelung trifft, die derjenigen des für Dienstbarkeiten geltenden § 1019 BGB vergleichbar wäre. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin in deren Schriftsatz vom 15. Oktober 2017 gehen daher auch fehl, soweit sie sich mit der Frage der Notwendigkeit eines (Not-) Wegerechts, insbesondere mit der etwaigen anderweitigen Erschließung der übrigen Grundstücke, befassen.
(2) Selbst, wenn man dies anders beurteilen wollte, lässt sich allein mit historischen Unterlagen ein von vernünftigen Zweifeln freier Nachweis für die Unrichtigkeit nicht führen. Wie die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der erstmaligen Eintragung in die dem Grundbuch vorhergehenden Verzeichnisse waren – sich also die Zuwegungen in tatsächlicher Hinsicht ursprünglich darstellten -, lässt sich mit der für das Grundbuchverfahren erforderlichen Sicherheit und den hier heranzuziehenden Unterlagen nicht hinreichend zuverlässig belegen.
c) Die von der Beschwerdeführerin begehrte Berichtigung könnte im Übrigen nur erfolgen, wenn feststünde, dass kein gutgläubiger Erwerb stattgefunden hat. Aus den Grundbüchern ist aber ersichtlich, dass (mindestens) die Hauptgrundstücke gemäß Grundbuch X4 aufgrund Auflassung im Jahre 2015, gemäß Grundbuch X2 aufgrund Auflassung im Jahre 2009 und gemäß Grundbuch X3 aufgrund Auflassung im Jahre 2015 übertragen worden sind. Anhaltspunkte dafür, dass den jeweiligen Erwerbern die Unrichtigkeit – insbesondere die Nutzungsverhältnisse der Grundstücke im 19. Jahrhundert – bekannt waren, liegen nicht vor.
3. Das Grundbuchamt hat keine gesetzlichen Vorschriften verletzt, in dem es die ursprünglichen Grundbucheintragungen übertragen hat, ohne für das dienende Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt anzulegen. Das Grundbuchamt weist zu Recht darauf hin, dass dieses Vorgehen von § 3 Absatz 4 GBO ausdrücklich gestattet wird. Dass es bei der Übertragung aus dem früheren Grundbuch inhaltliche Fehler gegeben habe, wird weder geltend gemacht noch ist es sonst ersichtlich.
4. Mit zutreffenden Erwägungen, denen sich der Senat anschließt, hat das Grundbuchamt darauf hingewiesen, dass Teilungen der Hauptgrundstücke und Veränderungen der Nutzungen auf das Eigentum an der Hofreite keinen Einfluss haben. Hiermit setzt sich die Beschwerde nicht auseinander.
5. Soweit die Beschwerdeführerin im Schriftsatz vom 29. Juli 2020 an das Grundbuchamt Ausführungen zu Äußerungen von Mitarbeitern der Baurechtsbehörde, zu einer Grenzmauer und zu einem von bestimmten Nachbarn gezahlten Kaufpreis macht, sind diese für die Frage der Rechtmäßigkeit der ursprünglich im 19. Jahrhundert vorgenommenen Grundbucheintragung ohne Bedeutung.
6. Auf die Ausführungen der Antragstellerin im Schriftsatz vom 29. Juli 2020 zur Gastronomienutzung von Grundstücken, zu den von anderen Eigentümern gezahlten Kaufpreisen und zur Nutzung des Grundstücks kommt es im Verfahren über den Amtswiderspruch nicht an; entsprechende Streitigkeiten wären zwischen den Miteigentümern im Zivilrechtswege zu klären.
III.
1. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 84 FamFG. Die für das erstinstanzliche Verfahren über die Amtslöschung geltende Gerichtsgebührenfreiheit (Vorbemerkung 1.4. Absatz 2 Nr. 1 GNotKG-KV) setzt sich im Beschwerdeverfahren nicht fort; der Gebührentatbestand für die Zurückweisung einer Beschwerde gegen die Endentscheidungen wegen des Hauptgegenstandes (Ziffer 14510 GNotKG) enthält keine Ausnahme für Fälle, in denen das Verfahren erster Instanz gerichtsgebührenfrei geführt wird.
2. Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 61, 36 Abs. 1 GNotKG. Mangels genügender anderweitiger Anhaltspunkte für den Wert legt der Senat gemäß § 36 Absatz 3 GNotKG einen Geschäftswert von EUR 5.000 zugrunde.
3. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Absatz 2 GBO) liegen nicht vor. Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs sind in Rechtsprechung und Schrifttum geklärt. Die Anwendung auf den Einzelfall wirft keine grundsätzlichen oder der Rechtsfortbildung bedürftigen Fragen auf.
