Grundbucheintragung aufgrund einer in einem Prozessvergleich enthaltenen Auflassung

Prozessvergleich zur Grundbucheintragung: Rechte und Anforderungen im Immobilienrecht

Die Grundbucheintragung ist ein zentraler Bestandteil im Immobilienrecht und spielt eine entscheidende Rolle bei der Übertragung von Grundstückseigentum. Der rechtliche Prozess zur Eigentumsübertragung beginnt meist mit einem Kaufvertrag, der nicht nur die vertraglichen Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien definiert, sondern auch vorvertragliche Verpflichtungen festlegt, die für eine erfolgreiche Eintragungsantrag beim Grundbuchamt notwendig sind. Eine Besonderheit stellt die Auflassung dar, die unter bestimmten Bedingungen auch Bestandteil eines Prozessvergleichs sein kann. Diese formelle Erklärung zwischen Käufer und Verkäufer ist entscheidend, um das Eigentum zu übertragen und die Rechtsposition des neuen Eigentümers zu sichern.

Die notarielle Beurkundung ist eine weitere Voraussetzung für die wirksame Grundbucheintragung. Ohne diesen Schritt bleibt der Eigentumserwerb rechtlich unvollständig, und der Käufer kann nicht in den Grundbuchauszug aufgenommen werden. Der Prozessvergleich, der häufig in Konfliktfällen eine einvernehmliche Lösung bietet, kann in dieser Hinsicht zusätzliche Komplikationen oder Klarheiten schaffen. Im Folgenden wird ein konkreter Fall analysiert, der aufzeigt, wie ein Prozessvergleich zur Grundbucheintragung einer Auflassung führt und welche rechtlichen Anforderungen dabei zu beachten sind.

Der Fall vor Gericht

Landgericht billigt Erbauseinandersetzungsvertrag: Grundbuchamt fordert zusätzliche Vollmachten

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat in einem Beschluss vom 14.05.2024 (Az. 20 W 213/23) die Anforderungen an den Nachweis von Vollmachten im Grundbuchverfahren bei einem gerichtlichen Vergleich präzisiert. Der Fall betraf einen Erbauseinandersetzungsvertrag, der im Rahmen eines Güterichterverfahrens am Landgericht geschlossen wurde.

Hintergrund des Rechtsstreits

Nach dem Tod von Vorname1 A entstand eine Erbengemeinschaft mit fünf Mitgliedern. Zwei der Erben führten einen Rechtsstreit, der durch einen Vergleich vor dem Landgericht beigelegt wurde. In diesem Vergleich einigten sich alle fünf Erben auf eine Aufteilung des Grundbesitzes. Drei der Erben sollten bestimmte Grundstücke zu Alleineigentum erhalten.

Grundbuchamt verlangt Vollmachtsnachweise

Bei der Umsetzung des Vergleichs forderte das Grundbuchamt den Nachweis von Vollmachten in der Form des § 29 GBO für alle Beteiligten. Es argumentierte, dass ohne entsprechende Vollmachtsprüfung kein Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgen könne.

OLG: Differenzierte Betrachtung notwendig

Das OLG Frankfurt entschied, dass für die zwei Hauptparteien des Rechtsstreits die Angabe ihrer Prozessbevollmächtigten im gerichtlichen Protokoll als Nachweis ausreicht. „Der Prozessbevollmächtigte einer Prozesspartei [ist] in der Regel durch dessen Anführung im Vergleichsprotokoll“ hinreichend legitimiert, so das Gericht.

Für die drei weiteren Erben, die dem Vergleich nur beigetreten waren, sah das OLG die Situation anders. „Bedarf es mithin aus prozessualen Gründen keiner Prozessvollmacht für den rechtsanwaltlichen Vertreter dieser (Dritt-)Beteiligten, kann für den Nachweis und den Umfang einer diesbezüglichen Vollmacht – anders als für die Parteien des Rechtsstreits – nicht auf die gesetzlichen Regelungen der §§ 81, 88 ZPO Bezug genommen werden“, führte das Gericht aus. Für diese Beteiligten müssen daher Vollmachten in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung verdeutlicht die unterschiedlichen Anforderungen an den Vollmachtsnachweis im Grundbuchverfahren bei gerichtlichen Vergleichen. Während für die Hauptparteien eines Rechtsstreits die Angaben im Gerichtsprotokoll genügen, müssen für beitretende Dritte gesonderte Vollmachtsnachweise erbracht werden.

Das OLG Frankfurt hat die Rechtsbeschwerde zugelassen, da die Frage der Beweiswirkung eines gerichtlichen Sitzungsprotokolls im Hinblick auf Prozessvollmachten umstritten ist und eine höchstrichterliche Klärung aussteht.

Die Schlüsselerkenntnisse

Die Entscheidung des OLG Frankfurt differenziert zwischen den Anforderungen an den Vollmachtsnachweis für Hauptparteien und beitretende Dritte in gerichtlichen Vergleichen bei Grundbucheintragungen. Für Hauptparteien genügt die Anführung der Prozessbevollmächtigten im Gerichtsprotokoll, während für beitretende Dritte separate Vollmachten nach § 29 GBO erforderlich sind. Diese Unterscheidung trägt dem prozessualen Sonderstatus beitretender Dritter Rechnung und gewährleistet die Rechtssicherheit im Grundbuchverfahren. Die zugelassene Rechtsbeschwerde eröffnet die Möglichkeit einer höchstrichterlichen Klärung dieser praxisrelevanten Frage.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie als Erbe an einem Erbauseinandersetzungsvertrag beteiligt sind, der im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs geschlossen wurde, hat das Urteil wichtige Auswirkungen auf die Grundbucheintragung. Für Sie als direkte Prozesspartei reicht die Erwähnung Ihres Anwalts im Gerichtsprotokoll als Vollmachtsnachweis aus. Waren Sie jedoch nur als zusätzlicher Erbe am Vergleich beteiligt, ohne direkte Prozesspartei zu sein, müssen Sie eine gesonderte Vollmacht nach § 29 GBO vorlegen. Dies kann eine öffentlich beglaubigte Vollmacht sein. Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten Sie diese Unterscheidung beachten und gegebenenfalls frühzeitig die notwendigen Dokumente vorbereiten.

FAQ – Häufige Fragen

Vollmachtsnachweis bei Grundbucheintragung nach Prozessvergleich – ein komplexes Thema, das viele Fragen aufwirft. In dieser FAQ-Rubrik finden Sie fundierte Antworten und wichtige Informationen, um den Prozess der Grundbucheintragung nach einem Vergleich im Rechtsstreit besser zu verstehen.

Welche Vollmachtsnachweise sind für die Grundbucheintragung nach einem Prozessvergleich erforderlich?

Für die Grundbucheintragung aufgrund einer in einem Prozessvergleich enthaltenen Auflassung sind bestimmte Vollmachtsnachweise erforderlich, um die rechtliche Wirksamkeit und die Eintragung im Grundbuch zu gewährleisten.

Erforderliche Nachweise

1. Notarielle Beurkundung: Die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang, muss notariell beurkundet sein. Ohne diese Beurkundung kann das Grundbuchamt die Eintragung verweigern, da es auf die formelle Richtigkeit der Dokumente achtet.
2. Vollmacht für Prozessbevollmächtigte: Wenn die Parteien durch Prozessbevollmächtigte vertreten werden, muss deren Vollmacht nachgewiesen werden. Eine einfache Erwähnung im Vergleichsprotokoll reicht nicht aus. Die Vollmacht muss in einer Form vorliegen, die den Anforderungen des § 29 der Grundbuchordnung (GBO) entspricht, also in der Regel öffentlich oder notariell beglaubigt.
3. Prüfung durch das Grundbuchamt: Das Grundbuchamt hat die Pflicht, die Wirksamkeit der vorgelegten Vollmachten zu prüfen. Bei Zweifeln an der Richtigkeit oder bei Verdacht auf Missbrauch kann das Amt die Eintragung verweigern.

Besondere Vollmachten

• Transmortale Vollmacht: Diese bleibt über den Tod des Vollmachtgebers hinaus gültig und kann in Erbschaftsfällen relevant sein. Sie muss ebenfalls notariell beglaubigt sein, um im Grundbuchverfahren anerkannt zu werden.
• Vorsorgevollmacht: Diese kann bei Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers genutzt werden und muss ebenfalls den Anforderungen des § 29 GBO genügen.

Beispiele aus der Praxis

• Stellen Sie sich vor, Sie sind Erbe einer Immobilie, die im Rahmen eines Prozessvergleichs auf Sie übertragen werden soll. Um die Eintragung im Grundbuch erfolgreich vornehmen zu lassen, benötigen Sie eine notariell beglaubigte Auflassung sowie eine gültige Vollmacht, wenn Sie durch einen Bevollmächtigten handeln. Ohne diese Dokumente kann das Grundbuchamt die Eintragung verweigern.

Es ist wichtig, alle erforderlichen Dokumente korrekt vorzubereiten und einzureichen, um Verzögerungen im Grundbuchverfahren zu vermeiden.

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Was bedeutet die Unterscheidung zwischen Hauptparteien und beitretenden Dritten für den Vollmachtsnachweis?

Die Unterscheidung zwischen Hauptparteien und beitretenden Dritten ist entscheidend für die Klärung der rechtlichen Stellung und der damit verbundenen Anforderungen an den Vollmachtsnachweis im Grundbuchverfahren.

Hauptparteien vs. Beitretende Dritte

• Hauptparteien sind die primären Beteiligten eines Rechtsgeschäfts, wie z.B. Käufer und Verkäufer bei einem Immobilienkauf. Sie sind direkt an der Auflassung, also der Einigung über den Eigentumsübergang, beteiligt.
• Beitretende Dritte sind Personen oder Institutionen, die nicht direkt am Hauptgeschäft beteiligt sind, aber dennoch eine Rolle im Verfahren spielen können, beispielsweise durch die Bereitstellung von Sicherheiten oder als Treuhänder.

Relevanz für den Vollmachtsnachweis

• Vollmachtsnachweis für Hauptparteien: Da sie direkt in das Rechtsgeschäft involviert sind, müssen Hauptparteien ihre Vertretungsberechtigung klar und eindeutig nachweisen. Dies ist besonders wichtig, da das Grundbuchamt die Vollmacht der Hauptparteien von Amts wegen prüft, um sicherzustellen, dass die Eintragungen rechtmäßig sind.
• Vollmachtsnachweis für beitretende Dritte: Hier kann die Anforderung an den Nachweis der Vollmacht variieren. In der Regel müssen auch beitretende Dritte ihre Vertretungsberechtigung nachweisen, insbesondere wenn sie im Rahmen des Grundbuchverfahrens handeln. Die Anforderungen können jedoch weniger streng sein als bei den Hauptparteien, abhängig von ihrer Rolle und dem Umfang ihrer Beteiligung.

Auswirkungen auf das Grundbuchverfahren

• Eintragungshindernisse: Fehlt ein gültiger Vollmachtsnachweis, kann dies ein Hindernis für die Eintragung im Grundbuch darstellen. Das Grundbuchamt kann die Eintragung verweigern, bis der Nachweis erbracht ist.
• Rechtssicherheit: Ein klarer Vollmachtsnachweis sorgt für Rechtssicherheit im Grundbuchverfahren. Er verhindert, dass spätere Anfechtungen oder Rechtsstreitigkeiten über die Wirksamkeit der Eintragungen entstehen.

Praktische Beispiele

• Erben als Hauptparteien: Wenn Sie als Erbe in einem Prozessvergleich eine Immobilie übernehmen, müssen Sie Ihre Berechtigung zur Vertretung der Erbengemeinschaft nachweisen, um die Auflassung im Grundbuch eintragen zu lassen.
• Finanzierungsinstitute als beitretende Dritte: Wenn ein Finanzierungsinstitut als Dritter im Rahmen einer Grundschuld beteiligt ist, muss es seine Vertretungsberechtigung nachweisen, um die Eintragung der Grundschuld zu ermöglichen.

Durch die genaue Unterscheidung und den entsprechenden Nachweis der Vollmacht können alle Beteiligten sicherstellen, dass das Grundbuchverfahren reibungslos und rechtssicher abläuft.

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Wie kann eine Vollmacht für beitretende Dritte gemäß § 29 GBO rechtswirksam nachgewiesen werden?

§ 29 der Grundbuchordnung (GBO) legt fest, dass für die Eintragung ins Grundbuch bestimmte Nachweise in einer bestimmten Form erbracht werden müssen. Insbesondere bei Vollmachten ist es wichtig, dass diese den Anforderungen des § 29 GBO entsprechen, um im Grundbuchverfahren anerkannt zu werden.

Anforderungen an die Vollmacht

• Notarielle Beglaubigung: Eine Vollmacht muss mindestens notariell beglaubigt sein, um im Grundbuchverfahren akzeptiert zu werden. Dies bedeutet, dass die Unterschrift des Vollmachtgebers von einem Notar beglaubigt werden muss, um die Identität und Geschäftsfähigkeit des Vollmachtgebers sicherzustellen.
• Transmortale Vollmacht: Bei Erbschaftsfällen kann eine transmortale Vollmacht hilfreich sein. Diese Vollmacht bleibt auch nach dem Tod des Vollmachtgebers gültig und ermöglicht es dem Bevollmächtigten, im Namen des Erblassers zu handeln, bevor ein Erbschein vorliegt. Es muss jedoch klar aus der Vollmacht hervorgehen, dass sie über den Tod hinaus gültig ist.

Praktische Schritte zur Erteilung und Vorlage der Vollmacht

1. Vertrauensperson wählen: Wählen Sie eine Person, der Sie vertrauen und die über die notwendigen Kenntnisse im Grundbuchwesen verfügt.
2. Vollmachtsurkunde erstellen: Erstellen Sie eine Vollmachtsurkunde, die die Befugnisse des Bevollmächtigten klar beschreibt.
3. Notarielle Beglaubigung: Lassen Sie die Vollmachtsurkunde von einem Notar beglaubigen. Dies ist entscheidend, um die Rechtsgültigkeit der Vollmacht sicherzustellen.
4. Einreichung beim Grundbuchamt: Reichen Sie die beglaubigte Vollmachtsurkunde beim zuständigen Grundbuchamt ein. Dies kann persönlich oder per Post erfolgen. Das Grundbuchamt prüft dann die Identität des Vollmachtgebers und die Vollmachtsurkunde.

Wichtige Hinweise

• Privatschriftliche Vollmachten: Diese sind in der Regel nicht ausreichend für das Grundbuchverfahren, da sie nicht die erforderliche Beweiskraft haben. Mindestens die Unterschrift muss notariell beglaubigt sein.
• Erbschaftsfälle: Bei der Verwendung einer transmortalen Vollmacht sollte darauf geachtet werden, dass sie nicht durch Konfusion erlischt, insbesondere wenn der Bevollmächtigte alleiniger Erbe ist.

Durch die Einhaltung dieser Anforderungen und Schritte können Sie sicherstellen, dass die Vollmacht im Grundbuchverfahren anerkannt wird und Verzögerungen vermieden werden.

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Welche Rolle spielt das gerichtliche Protokoll für den Vollmachtsnachweis bei der Grundbucheintragung?

Das gerichtliche Protokoll kann eine entscheidende Rolle beim Nachweis der Vollmacht im Grundbuchverfahren spielen, insbesondere wenn es um die Eintragung aufgrund einer in einem Prozessvergleich enthaltenen Auflassung geht.

Bedeutung des gerichtlichen Protokolls

Ein gerichtliches Protokoll dokumentiert die in einem Gerichtsverfahren getroffenen Vereinbarungen und kann als Beweis für die erteilte Vollmacht dienen. Im Kontext der Grundbucheintragung ist es wichtig, dass die Vollmacht, die zur Bewilligung der Eintragung erteilt wurde, wirksam und nachweisbar ist. Das Gericht kann im Protokoll festhalten, dass eine entsprechende Vollmacht vorliegt, was die Beweiskraft erhöht und die Eintragung erleichtert.

Unterschiedliche Handhabung für Hauptparteien und beitretende Dritte

• Hauptparteien: Für die Hauptparteien, also die direkt am Prozess beteiligten Parteien, kann das Protokoll als direkter Nachweis der erteilten Vollmacht dienen. Dies ist besonders relevant, wenn die Auflassung, die im Prozessvergleich vereinbart wurde, im Grundbuch eingetragen werden soll.
• Beitretende Dritte: Für Dritte, die dem Verfahren beitreten, kann das Protokoll ebenfalls relevant sein, jedoch müssen sie möglicherweise zusätzliche Nachweise erbringen, um ihre Berechtigung zur Eintragung zu belegen. Dies kann der Fall sein, wenn die Vollmacht nicht direkt aus dem Protokoll hervorgeht oder wenn Zweifel an der Wirksamkeit der Vollmacht bestehen.

Vorbereitung der notwendigen Unterlagen

Wenn Sie in einem solchen Fall eine Grundbucheintragung anstreben, stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen vollständig sind. Dazu gehört:

• Notarielle Beglaubigung: In der Regel ist eine notarielle Beglaubigung der Vollmacht erforderlich. Das gerichtliche Protokoll kann hierbei als ergänzender Nachweis dienen.
• Aktualität der Vollmacht: Vergewissern Sie sich, dass die Vollmacht zum Zeitpunkt der Eintragung noch gültig ist und nicht widerrufen wurde.

Ein gut dokumentiertes gerichtliches Protokoll kann den Prozess der Grundbucheintragung erheblich erleichtern, indem es als verlässlicher Nachweis der Vollmacht dient und somit die rechtlichen Anforderungen erfüllt.

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Welche Konsequenzen hat die Entscheidung des OLG Frankfurt für zukünftige Erbauseinandersetzungen mit Grundstücksübertragungen?

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt hat bedeutende Auswirkungen auf die Praxis der Erbauseinandersetzung, insbesondere wenn es um die Übertragung von Grundstücken geht. Diese Entscheidung betrifft insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Vorgehensweise bei der Grundbucheintragung nach einer Erbauseinandersetzung.

Rechtliche Grundlagen und Auswirkungen

1. Auflassung im Prozessvergleich: Die Entscheidung des OLG Frankfurt betont die Möglichkeit, eine Auflassung, also die Einigung über die Übertragung eines Grundstücks, im Rahmen eines Prozessvergleichs zu regeln. Dies bedeutet, dass die Erben sich im Zuge eines gerichtlichen Vergleichs über die Verteilung des Nachlasses einigen können, was dann als Grundlage für die Grundbucheintragung dient.
2. Grundbucheintragung: Eine wesentliche Konsequenz der Entscheidung ist die Klarstellung, dass eine Voreintragung der Erbengemeinschaft im Grundbuch nicht zwingend erforderlich ist, wenn alle Erben gemeinsam das Grundstück übertragen oder einer der Erben alleineigentümer wird. Dies vereinfacht den Prozess der Grundbucheintragung erheblich und reduziert bürokratische Hürden.
3. Abschichtung: Das Urteil des OLG Frankfurt zur Abschichtung besagt, dass diese nur für den gesamten Nachlass und nicht für einzelne Nachlassgegenstände möglich ist. Dies bedeutet, dass ein Miterbe nicht nur auf einzelne Teile des Nachlasses verzichten kann, sondern immer auf seine gesamten Rechte an der Erbengemeinschaft.

Praktische Konsequenzen für Erben

• Erleichterte Einigung: Die Möglichkeit, Grundstücksübertragungen im Rahmen eines Prozessvergleichs zu regeln, kann die Einigung zwischen Erben erleichtern. Wenn Sie sich in einer Erbengemeinschaft befinden, könnte dies ein effektiver Weg sein, um Streitigkeiten zu vermeiden und eine schnelle Einigung zu erzielen.
• Vereinfachte Grundbucheintragung: Die Entscheidung reduziert den Aufwand für die Grundbucheintragung, was insbesondere dann von Vorteil ist, wenn Sie als Erbe schnell über das Grundstück verfügen möchten. Sie müssen nicht mehr darauf warten, dass die Erbengemeinschaft als Ganzes im Grundbuch eingetragen wird, bevor eine Übertragung erfolgen kann.
• Klarheit bei der Abschichtung: Wenn Sie planen, aus einer Erbengemeinschaft auszutreten, sollten Sie beachten, dass dies nur für den gesamten Nachlass möglich ist. Dies kann Ihre Entscheidung beeinflussen, ob Sie Ihren Erbteil behalten oder aufgeben möchten.

Diese Klarstellungen und Vereinfachungen durch das OLG Frankfurt bieten Erben mehr Flexibilität und Rechtssicherheit bei der Erbauseinandersetzung und der Übertragung von Grundstücken.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

• Grundbucheintragung: Die Grundbucheintragung ist der Prozess, bei dem das Eigentum an einem Grundstück im Grundbuch vermerkt wird. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Auskunft darüber gibt, wem ein Grundstück gehört und ob es mit Rechten Dritter belastet ist, wie beispielsweise Hypotheken oder Dienstbarkeiten. Ohne die Eintragung im Grundbuch ist der Rechtsübergang des Eigentums an einem Grundstück nicht vollständig abgeschlossen, selbst wenn ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde.
• Erbengemeinschaft: Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam das Erbe eines Verstorbenen antreten. Die Erben sind dann gemeinsam Eigentümer des Nachlasses und müssen sich einvernehmlich über dessen Verwaltung und Aufteilung einigen. Konflikte können hier entstehen, wenn sich die Erben nicht einig werden, wie der Nachlass zu verteilen ist. Jede Entscheidung, die den Nachlass betrifft, muss von allen Miterben gemeinsam getroffen werden.
• Prozessvergleich: Ein Prozessvergleich ist eine außergerichtliche Einigung zwischen den Parteien eines Rechtsstreits. Dieser Vergleich wird als Protokoll im Rahmen des Gerichtsverfahrens festgehalten und hat dieselbe wie ein gerichtliches Urteil. Der Prozessvergleich hilft, langwierige und kostenintensive Gerichtsverfahren zu vermeiden und stellt sicher, dass beide Seiten einen Kompromiss finden, der für sie akzeptabel ist.
• Vollmacht: Eine Vollmacht ist eine Erklärung, durch die eine Person einer anderen das Recht gibt, in ihrem Namen rechtliche Handlungen vorzunehmen. In diesem Kontext sind speziell die Vollmachten wichtig, die gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden müssen, um die rechtmäßige Vertretung der Erben bei der Grundbucheintragung zu bestätigen. Ohne eine ordnungsgemäße Vollmacht kann das Grundbuchamt den Eintrag eines neuen Eigentümers verweigern.
• Auflassung: Die Auflassung ist eine formelle Erklärung, die Käufer und Verkäufer zur Übertragung des Eigentumsrechts an einem Grundstück abgeben müssen. Sie ist zwingend erforderlich für die Rechtswirksamkeit des Eigentumsübergangs neben der Eintragung im Grundbuch. Diese Erklärung wird meist im Rahmen einer notariellen Beurkundung abgegeben und stellt sicher, dass beide Parteien dem Eigentumsübergang zustimmen.
• Notarielle Beurkundung: Eine notarielle Beurkundung ist ein Verfahren, bei dem ein Notar eine Erklärung oder einen Vertrag amtlich beglaubigt. Im Immobilienrecht ist die notarielle Beurkundung unter anderem bei Grundstückskaufverträgen zwingend vorgeschrieben. Durch die Beurkundung stellt der Notar sicher, dass die Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen aufgeklärt sind und ihre Willenserklärungen rechtsverbindlich abgegeben haben.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• § 18 GBO (Grundbuchordnung): Die § 18 GBO regelt die Voraussetzungen für die Eintragung von Grundstücksrechten ins Grundbuch. Demnach muss die Eintragung auf einem gültigen Rechtsgrund beruhen, der durch geeignete Urkunden nachgewiesen wird. Das Grundbuchamt prüft die Rechtmäßigkeit des Antrags und fordert im Zweifel zusätzliche Unterlagen und Nachweise für die Eintragung an.
• § 18 GBO (Grundbuchordnung): Der § 18 GBO verpflichtet das Grundbuchamt, die Eintragung von neuen Rechten und die Löschung von bestehenden Rechten im Grundbuch zu prüfen, bevor es diese vornimmt. Dies geschieht im Hinblick auf die öffentliche Sicherheit des Rechtsverkehrs. Im vorliegenden Fall prüfte das Grundbuchamt die Rechtmäßigkeit der beabsichtigten Eintragung der Erbengemeinschaft ins Grundbuch und forderte zusätzliche Unterlagen, um die Erbfolge und die Gültigkeit des Vergleichs zu verifizieren.
• § 29 GBO (Grundbuchordnung): Der § 29 GBO regelt die Form der Vollmachten bei Grundbuchgeschäften. Dazu gehört auch die Möglichkeit der Bevollmächtigung durch einen Notar. Der § 29 GBO fordert in Bezug auf die Form der Vollmacht, dass diese öffentlich beglaubigt sein muss, wenn die Vollmacht nicht direkt von einem Notar erteilt wird. In diesem Fall wird die Vollmacht durch den Notar beurkundet und damit öffentlich beglaubigt.
• § 29 GBO (Grundbuchordnung): Gemäß § 29 GBO sind Vollmachten für Grundbuchgeschäfte erforderlich, wenn die Beteiligten nicht persönlich vor dem Grundbuchamt erscheinen können. Die Vollmacht muss in der Regel öffentlich beglaubigt werden. Im vorliegenden Fall verlangte das Grundbuchamt zunächst eine öffentlich beglaubigte Vollmacht für den Vergleich im Grundbuchverfahren, da die Parteien den Vergleich nicht selbst unterzeichneten.
• § 31 GBO (Grundbuchordnung): Der § 31 GBO regelt die formale Gültigkeit von Grundbucheintragungen. Er bestimmt, dass die Eintragung im Grundbuch in öffentlicher Form erfolgen muss. Damit ist sichergestellt, dass die Eintragungen von einem amtlichen Organ vorgenommen werden und jedermann im Grundbuch Einblick in die Eigentumsverhältnisse nehmen kann. Im vorliegenden Fall forderte das Grundbuchamt eine öffentlich beglaubigte Vollmacht für den Vergleich im Grundbuchverfahren, um die Rechtmäßigkeit der Eintragung der Erbengemeinschaft im Grundbuch im Hinblick auf die formale Gültigkeit des Vergleichs zu gewährleisten.

Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt – Az.: 20 W 213/23 – Beschluss vom 14.05.2024

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