OLG Frankfurt – Az.: 20 W 356/11 – Beschluss vom 15.08.2011
Die Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die angefochtene Zwischenverfügung dahingehend ergänzt wird, dass zur Löschung des Nacherbenvermerkes auch der Nachweis der Entgeltlichkeit der Verfügung in Form der Vorlage eines auf den Zeitpunkt der Veräußerung abstellenden Verkehrswertgutachtens eines für Grundstücksbewertungen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen geeignet ist.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im Beschwerdeverfahren nicht statt.
Geschäftswert (der Zurückweisung) des Beschwerdeverfahrens: 3.000,– EUR.
Gründe
I.
Der Notar, der im Beschlusseingang als Verfahrensbevollmächtigter der Beteiligten zu 2. aufgeführt ist, hat am 08.04.2011 eine beglaubigte Ablichtung seines notariellen Vertrages vom …2010, UR-Nr. …/2010, beim Grundbuchamt vorgelegt, ausweislich dessen die Beteiligte zu 1. den betroffenen Grundbesitz an die Beteiligten zu 2. zu einem Kaufpreis von 60.000,– EUR veräußert hatte. Auf den Inhalt dieses notariellen Vertrages wird Bezug genommen. Der Notar hat gemäß § 15 GBO Löschung des Rechts Abteilung … – eines Nacherbenvermerks -, Eigentumsumschreibung und Löschung einer bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung beantragt. Der Notar hat weiter eine Zustimmungserklärung des Hausverwalters vom 16.11.2010 vorgelegt, die unter anderem folgenden Passus enthält:
„Allerdings ist nach Auffassung der Hausverwaltung der Kaufpreis von 60.000 €, gemessen an dem Schätzwert des Ortsgerichtes von O1 (s. Schätzurkunde vom 03.02.2010) in Höhe von 135.000 € sehr niedrig und entspricht nicht dem Verkehrswert.“
Durch Verfügung vom 21.04.2011 hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt um Vorlage dieses Gutachtens als Grundlage für die Kostenrechnung gebeten. Darüber hinaus hat sie darauf hingewiesen, dass zur Löschung des Nacherbenvermerks die Bewilligung des Nacherben in der Form des § 29 GBO erforderlich ist. Nach gewährter Fristverlängerung hat der Vertreter der Beteiligten zu 1. mit Schreiben vom 17.05.2011 Einwendungen erhoben und im Einzelnen dargelegt, dass der angesetzte Verkaufspreis von 135.000,– EUR nicht zu erzielen gewesen sei. Auf den Inhalt dieses Schreibens wird verwiesen. Durch die angefochtene Zwischenverfügung, auf deren Inhalt und Wortlaut insgesamt Bezug genommen wird, hat die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt zur Überprüfung und Wertfestsetzung für die Kosten an die Einreichung des bezeichneten Gutachtens erinnert. Darüber hinaus hat sie unter Fristsetzung die Bewilligung des Nacherben zur Löschung des Nacherbenvermerks in der Form des § 29 GBO für erforderlich erachtet, da in jedem Fall die Entgeltlichkeit nicht nachgewiesen ist und Zweifel offen bleiben.
Gegen diese Zwischenverfügung, „wonach aufgrund nicht nachgewiesener Entgeltlichkeit die Bewilligung des Nacherben zur Löschung des Nacherbenvermerks erforderlich ist“, hat die Beteiligte zu 1. durch Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 26.07.2011, auf dessen Inhalt verwiesen wird, Beschwerde eingelegt. Die Rechtspflegerin beim Amtsgericht hat der Beschwerde ausweislich ihres Beschlusses vom 01.08.2011 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Beschwerde, über die nach der hier erfolgten Nichtabhilfeentscheidung durch das Grundbuchamt das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, §§ 72, 75 GBO, ist zulässig. Sie hat jedoch in der Sache – mit Ausnahme der sich aus dem Tenor ergebenden Ergänzung – keinen Erfolg.
Ungeachtet der Frage, ob sich nach der oben aufgeführten Formulierung des Beschwerdeschriftsatzes die Beschwerde hierauf überhaupt bezieht, kann auch nach dem Inhalt der angefochtenen Zwischenverfügung nicht davon ausgegangen werden, dass die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt den Eintragungs-/Löschungsantrag von der Vorlage des Schätzungsgutachtens des Ortsgerichts O1 vom 03.02.2010 abhängig machen wollte. Diese Auflage war – wie die vorangegangene Verfügung vom 21.04.2011 zeigt – zum Zwecke der Geschäftswertberechnung erfolgt. Grundsätzlich könnte auch eine Eintragung/Löschung nicht im Wege der Zwischenverfügung davon abhängig gemacht werden, dass die Beteiligten ihrer Mitwirkungsverpflichtung bei der Ermittlung des Geschäftswertes nachkommen (vgl. hierzu OLG Hamm, Rpfleger 2000, 267; Demharter, GBO, 27. Aufl., § 18 Rz. 28).
Soweit das Grundbuchamt in der angefochtenen Zwischenverfügung die Bewilligung des Nacherben zur Löschung des Nacherbenvermerks in der Form des § 29 GBO mit der Begründung aufgegeben hat, dass die Entgeltlichkeit nicht nachgewiesen sei und Zweifel offen blieben, ist dies im Grundsatz nicht zu beanstanden.
Der Senat sieht zunächst keine Veranlassung, die angegriffene Zwischenverfügung insoweit aus formalen Gründen allein deshalb aufzuheben, weil eine solche grundsätzlich nur dann ergehen darf, wenn ein Eintragungshindernis mit rückwirkender Kraft zu beseitigen ist, da anderenfalls dem Antrag nicht der Rang nach dem Eingang beim Grundbuchamt gebühren würde. Zwar liegt ein nicht mit rückwirkender Kraft zu beseitigendes Eintragungshindernis auch nach Rechtsprechung des Senats unter anderem dann vor, wenn die zur Eintragung erforderliche Bewilligung des unmittelbar Betroffenen noch nicht erklärt ist (vgl. etwa Beschluss vom 13.04.2011, 20 W 146/11). Hier hätte aber das Grundbuchamt im Zweifel den Löschungsantrag wegen der anderweitig gestellten Anträge ohnehin nicht ohne weiteres isoliert zurückweisen dürfen (vgl. dazu Demharter, a.a.O., § 16 Rz. 12; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 16 Rz. 17).
Vor Eintritt des Nacherbfalls, für dessen Vorliegen Anhaltspunkte hier nicht erkennbar sind, wird ein Nacherbenvermerk nur gelöscht, wenn der Nacherbe auf den Nacherbenvermerk verzichtet, oder wenn er die Löschung bewilligt, oder wenn er einer Verfügung des Vorerben zustimmt, oder wenn nachgewiesen oder offenkundig ist, dass der Nacherbenvermerk von Anfang an unwirksam war oder nachträglich gegenstandslos geworden ist. Letzteres kann etwa der Fall sein, wenn die Verfügung des Vorerben auch ohne Zustimmung des Nacherben voll wirksam war, also auch, wenn der befreite Vorerbe entgeltlich verfügt hat (vgl. dazu Meikel/Böhringer, a.a.O., § 51 Rz. 161; Demharter, a.a.O., § 51 Rz. 42; Bauer/von Oefele/Schaub, GBO, 2. Aufl., § 51 Rz. 139 ff., jeweils m. w. N.). In diesem Fall wird der Nacherbenvermerk nachträglich gegenstandslos, das Grundbuch unrichtig (Meikel/Böhringer, a.a.O., § 51 Rz. 169). Auf den letztgenannten Fall will die Beteiligte zu 1. vorliegend erkennbar abstellen.
Eine unentgeltliche Verfügung eines befreiten Vorerben ist ebenso wie die eines nicht befreiten Vorerben unwirksam und rechtfertigt die Löschung eines Nacherbenvermerks nicht. Die Verfügung ist dem Nacherben gegenüber schon dann unwirksam, wenn sie teilweise unentgeltlich – also ohne adäquate Gegenleistung – erfolgt ist. Eine Verfügung ist unentgeltlich im Sinne des § 2113 Abs. 2 BGB, wenn der Vorerbe – objektiv betrachtet – ohne gleichwertige Gegenleistung ein Opfer aus der Erbschaftsmasse bringt und – subjektiv betrachtet – weiß, dass für dieses Opfer keine gleichwertige Gegenleistung zufließt, oder er die Unzulänglichkeit der Gegenleistung hätte erkennen müssen. Von – auch nur teilweiser – Unentgeltlichkeit kann deshalb nicht schon dann ausgegangen werden, wenn ein besserer Preis erzielbar gewesen wäre oder wenn Leistung und Gegenleistung nicht völlig ausgeglichen sind. In solchen Fällen müsste vielmehr zusätzlich das subjektive Element vorliegen, dass der Vorerbe bei ordnungsgemäßer Verwaltung der unter Nacherbschaft stehenden Nachlassmasse die Unzulänglichkeit der Gegenleistung hätte erkennen müssen. Dem Vorerben ist bei Abwägung von Leistung und Gegenleistung jedoch ein bestimmter Ermessensspielraum zuzubilligen (vgl. die Nachweise bei Bauer/von Oefele/Schaub, a.a.O., § 51 Rz. 142; Zeiser in BeckOK GBO, Stand 01.06.2011, § 51 Rz. 73 ff.).
Der Nachweis der Entgeltlichkeit durch einen befreiten Vorerben in der Form des § 29 GBO stößt grundsätzlich auf praktische Schwierigkeiten. Deshalb ist das Grundbuchamt unter Berücksichtigung der natürlichen Gegebenheiten und der Gesamtumstände des Falles berechtigt zu prüfen, ob die Entgeltlichkeit offenkundig ist oder sich aus der Natur der Sache ergibt. An den Nachweis der Entgeltlichkeit dürfen dabei allerdings nicht zu geringe Anforderungen gestellt werden (vgl. im Einzelnen Bauer/von Oefele/Schaub, a.a.O., § 51 Rz. 147; Meikel/Böhringer, a.a.O., § 51 Rz. 171, 144; Demharter, a.a.O., § 51 Rz. 42; Zeiser, a.a.O., § 51 Rz. 81 ff., je m. w. N.). Dabei wird das Grundbuchamt im Allgemeinen davon ausgehen können, dass bei einem Rechtsgeschäft mit einem Dritten Entgeltlichkeit vorliegt. Grundsätzlich wird dann, wenn die Verfügung Bestandteil eines Rechtsgeschäfts mit einem unbeteiligten Dritten ist, der also nicht etwa dem Vorerben wirtschaftlich oder persönlich nahe steht, anzunehmen sein, dass die Verfügung auch voll entgeltlich ist. Der Vorerbe hat aber substantiiert darzulegen, aufgrund welchen maßgeblichen Beweggründen eine entgeltliche Verfügung vorliegt; diese Darlegung muss verständlich sein und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen. Dann genügen bloße Vermutungen über eine anders lautende Annahme insoweit nicht und den Erklärungen des Vorerben ist kein Misstrauen entgegen zu bringen. Vielmehr müssen aufgrund bestimmter Anhaltspunkte berechtigte Zweifel an der Verfügungsbefugnis des Vorerben bestehen. Dann muss das Grundbuchamt selbst Ermittlungen anstellen, wobei der Nachweis in aller Regel aber nicht in der Form des § 29 GBO zu erbringen ist. Das Grundbuchamt kann in diesem Zusammenhang verlangen, dass der Vorerbe die erforderlichen Unterlagen beibringt. Das Grundbuchamt ist aber darüber hinaus weder berechtigt noch verpflichtet, eigene Ermittlungen und Beweiserhebungen anzustellen (vgl. Senat, Beschluss vom 17.03.2011, 20 W 66/11, zu § 2205 Satz 3 BGB; vgl. auch Meikel/Böhringer, a.a.O., § 51 Rz. 171, 144, 146).
Ausgehend hiervon ist die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt in nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass die aktenkundigen Umstände hinreichende Zweifel an der oben beschriebenen (vollen) Entgeltlichkeit der Verfügung begründen. Hinreichende und bestimmte Anhaltspunkte, die geeignet sind, berechtigte Zweifel an der Verfügungsbefugnis des Vorerben in obigem Sinn zu begründen, musste das Grundbuchamt aus dem Vorliegen der relativ zeitnahen ortsgerichtlichen Schätzung des streitbefangenen Grundbesitzes in Höhe von 135.000,– EUR entnehmen. Auf dieses hatte der Hausverwalter des Anwesens, dessen Einschätzung im Übrigen auch eine gewisse indizielle Bedeutung zukommt, ausdrücklich hingewiesen. Dass eine solche Schätzung existiert, wird von der Beteiligten zu 1. auch nicht in Abrede gestellt. Sie hat sie allerdings bislang nicht vorgelegt, so dass deren Inhalt nicht überprüft werden kann.
Jedenfalls das Ergebnis dieser ortsgerichtlichen Schätzung stellt einen derart aussagekräftigen, konkreten und in tatsächlicher Hinsicht gesicherten Gesichtspunkt dar, der auf einen deutlich höheren Wert des Grundbesitzes auch zum Veräußerungszeitpunkt hindeutet, als ihn die Beteiligten in ihrem Kaufvertrag als Kaufpreis vereinbart haben, dass er vom Grundbuchamt nicht unberücksichtigt bleiben durfte. Der vereinbarte Kaufpreis liegt immerhin deutlich unter der Hälfte dieses Betrages. Ausgehend davon wäre der oben dargelegte Ermessensspielraum des Vorerben jedenfalls überschritten. Für den behaupteten Umstand, dass dieser Wert nach derzeitiger Marktlage als Kaufpreis nicht zu erzielen war, mag es Gründe geben, etwa diejenigen, die die Beteiligte zu 1. durch ihren Vertreter im Schreiben vom 17.05.2011 und in ihrer Beschwerde hat vortragen lassen. Dabei kann dahinstehen, ob die Ausführungen, mit denen die Beteiligte zu 1. den geringeren Wert der Wohnung zu begründen versucht, als denjenigen, der sich aus dem Wertgutachten ergeben soll, als hinreichend substantiiert im oben beschriebenen Sinne angesehen werden könnten. Angesichts des oben beschriebenen objektiven Anhaltspunkts für einen den Kaufpreis deutlich übersteigenden Wert des Grundbesitzes ist es nicht zu beanstanden, dass das Grundbuchamt diese Ausführungen, die ihm und auch dem Senat mit den ihm zur Verfügung stehenden Mitteln weitgehend nicht zu überprüfen sind, nicht für hinreichend erachtet hat, um die vorliegenden Zweifel zu beseitigen. Es kann ihnen auch kein höheres Maß von Bedeutung zukommen, als den vom Grundbuchamt zu berücksichtigenden objektiv feststehenden Tatsachen.
Nach den obigen Darlegungen ist es jedenfalls zur Löschung eines Nacherbenvermerks hinreichend, wenn der Nacherbe die Löschung bewilligt. Insoweit ist die Zwischenverfügung des Grundbuchamts mithin nicht zu beanstanden.
Andererseits ist der Nachweis der Entgeltlichkeit der Verfügung – hierauf stellt das Grundbuchamt in der hier nur zu überprüfenden Beanstandung der angefochtenen Zwischenverfügung ausschließlich ab – nach den obigen Ausführungen grundsätzlich auch auf andere Weise möglich, die nicht den Anforderungen des § 29 GBO genügen muss. Diese grundsätzliche Möglichkeit kann der Beteiligten zu 1. hier nicht nur deshalb genommen werden, weil bereits eine ortsgerichtliche Schätzung vom Februar 2010 existiert, die gegen eine (volle) Entgeltlichkeit der Verfügung spricht, deren Richtigkeit sie jedoch in Abrede stellt. Der Nachweis der Entgeltlichkeit kann durch Vorlage eines Wertgutachtens eines (hier) zur Bewertung von bebauten Grundstücken öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für den Zeitpunkt der Veräußerung des betroffenen Grundbesitzes geführt werden (vgl. dazu auch Zeiser, a.a.O., § 51 Rz. 83). Ein solches kann es dem Grundbuchamt ermöglichen, die behauptete Angemessenheit des Kaufpreises einzuschätzen, den die Beteiligten zu 1. als „marktgerecht“ bezeichnet. Darin wären auch die von der Beteiligten zu 1. behaupteten wertmindernden Faktoren berücksichtigungsfähig. Selbst wenn eine ziffernmäßige Bewertung nicht durchgehend möglich sein sollte, dürfte eine sachverständige Einschätzung möglich bleiben, ob und inwieweit behauptete Faktoren wertbestimmend sein können, die vom Grundbuchamt dann zu berücksichtigen wären.
Insoweit war die angefochtene Zwischenverfügung zu ergänzen, da diese grundsätzliche alle Mittel zur Behebung eines Hindernisses aufzuführen hat (vgl. Demharter, a.a.O., § 18 Rz. 31 m. w. N.). Damit das Grundbuchamt im Anschluss an die Vorlage eines solchen Gutachtens aber eine hinreichend gesicherte Grundlage hat, den Nachweis der Entgeltlichkeit unter dem oben genannten Anforderungsprofil zu beurteilen, wird dieses Gutachten zwingend auf den Inhalt des Schätzgutachtens des Ortsgerichts O1 vom 03.02.2010 im Einzelnen und dessen Ergebnis einzugehen haben. Anderenfalls wäre der Nachweis durch ein solches Gutachten von vorneherein nicht zu führen, da dann – für den Fall von Ergebnisabweichungen – das Grundbuchamt lediglich unterschiedliche Werteinschätzungen vorliegen hätte, deren Überprüfung ihm mit den ihm zur Verfügung stehenden Erkenntnisquellen in der Regel nicht möglich ist.
Ist mithin das Rechtsmittel – mit Ausnahme der vorgenommenen Ergänzung – zurückzuweisen, bedurfte es einer formellen Beteiligung der Beteiligten zu 2. im Beschwerdeverfahren nicht, da deren rechtlich geschützte Interessen durch die das Rechtsmittel der Beschwerdeführerin im Wesentlichen zurückweisende Entscheidung des Senats nicht unmittelbar betroffen werden. Diese haben selber gegen die Zwischenverfügung ein Rechtsmittel nicht eingelegt (vgl. Meikel/Streck, a.a.O., Vor § 71 Rz. 22; § 77 Rz. 23). Auch eine formelle Beteiligung des im Grundbuch eingetragenen Nacherben bedurfte es im Beschwerdeverfahren noch nicht, da eine diesen benachteiligende Eintragungs-/Löschungsverfügung noch nicht ergangen ist. Ggf. wird dieser vor in Rede stehender Löschung des Nacherbenvermerks auf Grund Unrichtigkeitsnachweises vom Grundbuchamt anzuhören sein (vgl. dazu BayObLG Rpfleger 1995, 105, und die Rechtsprechungsnachweise bei Meikel/Böhringer, a.a.O., § 51 Rz. 172; Zeiser, a.a.O., § 51 Rz. 100).
Einer Entscheidung des Senats über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens bedarf es nicht, weil sich diese aus dem Gesetz ergibt, § 131 Abs. 1 KostO. Die Geschäftswertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren folgt aus den §§ 131 Abs. 4, 30 KostO. Ein wertmäßig bezifferbares teilweises Obsiegen der Beteiligten zu 1. kann in der angeordneten Ergänzung nicht gesehen werden.
Gründe dafür, die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung zuzulassen, hat der Senat nicht gesehen, da die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 78 GBO) hierfür nicht vorliegen. Weder weist die Sache grundsätzliche Bedeutung auf, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.
