OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 198/16 – Beschluss vom 14.10.2016
Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, über den Eintragungsantrag nach Maßgabe der nachstehenden Ausführungen erneut zu befinden.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
Gründe
I.
Die Beteiligten wenden sich gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamtes, in welcher es Bedenken gegen die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung zu Gunsten der Beteiligten zu 1. und 2. aufzeigt und die Beteiligten unter Fristsetzung bis 10. August 2016 zu deren Behebung auffordert.
Die Beteiligte zu 3. ist die Tochter der beteiligten Eheleute zu 1. und 2. Die Beteiligte zu 1. ist alleinige Eigentümerin des im Grundbuchblatt 2625 eingetragenen Grundbesitzes der Flur 57, Flurstück 196. Sie und der Beteiligte zu 2. sind Eigentümer zu je ½ des auf Blatt 3719 eingetragenen Grundbesitzes der Flur 57, Flurstück 197. Mit notariellem Vertrag vom 23. Mai 2016 (Nr. 0673/2016) übertrugen sie die beiden Grundstücke im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die Beteiligte zu 3. zu deren Alleineigentum. Der Vertrag sah unter Ziff. IV die Einräumung eines einseitigen Rücktrittsrechtes zu Gunsten der Veräußerer für im Einzelnen näher bezeichnete Fälle vor.
Weiter heißt es dazu:
„Das Rücktrittsrecht und der durch die Ausübung des Rücktrittsrechts entstehende Eigentumsübertragungsanspruch können von den Eltern, solange sie beide leben, nur gemeinsam geltend gemacht werden. Der Eigentumsübertragungsanspruch steht dann den Eltern zu je ½ Anteil zu. Beim Tode des zuerst versterbenden Elternteils fallen sein Anteil an dem Rücktrittsrecht und an dem Recht, aufgrund des Rücktritts die Eigentumsübertragung verlangen zu können, nicht in seinen Nachlass, sondern diese Rechte stehen von seinem Tode an dem überlebenden Elternteil allein zu. Mit dem Tode des Letztversterbenden der Eltern erlöschen sowohl das Rücktrittsrecht als auch ein durch die Ausübung des Rücktrittsrechts etwa bereits entstandener Eigentumsübertragungsanspruch ersatzlos.
Der durch die Ausübung des Rücktrittsrechts ausgelöste Eigentumsübertragungsanspruch besteht auch dann, wenn das Übertragungsobjekt veräußert, belastet oder umgestaltet worden ist oder wenn es sich verschlechtert hat.
…
Der durch die Ausübung des Rücktrittsrechts bedingte Eigentumsübertragungsanspruch ist durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu sichern.
…
Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Eintragung von auf die Lebenszeit des Längstlebenden der Eltern beschränkten Vormerkungen zur Sicherung des durch die Ausübung des vorstehend vereinbarten Rücktrittsrechts entstehenden Eigentumsübertragungsanspruches zugunsten der Eheleute W. und H. Z. zu je ½ Anteil mit der Maßgabe, dass der gesicherte Anspruch und die Vormerkung vom Tode des Zuerstversterbenden dieser Eheleute an dem Überlebenden von ihnen allein zustehen, zu Lasten der Grundstücke Flur 57, 196 und 197 in das Grundbuch, und zwar einer Vormerkung pro Erwerbergrundbuchblatt.“
Mit notariellem Antrag vom 31. Mai 2016 beantragten die Beteiligten neben der Eintragung der Beteiligten zu 3. als Eigentümerin unter anderem die Eintragung der beiden Vormerkungen gemäß Abschnitt IV des Übertragungsvertrages.
Hierauf erging – nach vorheriger Anhörung – die angefochtene Zwischenverfügung vom 7. Juli 2016, mit welcher das Grundbuchamt darauf hinwies, dass die Sicherung der Ansprüche mit dieser sogenannten Sukzessivberechtigung unzulässig sei, da eine Bruchteilsbeteiligung nicht zur Sicherung der vereinbarten Übertragungsansprüche führen könne. Gestützt auf eine Entscheidung des OLG Hamm (NJW-RR 2006, 162) hat es gemeint, die Ansprüche könnten entweder durch die Eintragung mehrerer Vormerkungen oder durch die Eintragung einer einheitlichen Vormerkung für die Eltern als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB gesichert werden.
Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt und sich zur Begründung ihrer abweichenden Rechtsauffassung auf eine Entscheidung des BayObLG (DNotZ 1996, 366) berufen, wonach auch dann, wenn der Rückübertragungsanspruch zunächst den Berechtigten, insbesondere Eheleuten, gemeinsam und nach dem Tod eines von ihnen dem Überlebenden allein zustehen soll, ein einziger Anspruch gegeben ist, der durch eine Vormerkung gesichert werden kann.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie mit Beschluss vom 20. Juli 2013 dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
II.
1.
Die gem. § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde ist nach Nichtabhilfe bei dem Senat zur Entscheidung angefallen, §§ 72, 75 GBO.
Unbefristet anfechtbar sind Entscheidungen des Grundbuchamtes, die eine Sache abschließen, zu diesen zählen auch Zwischenverfügungen gemäß § 18 Abs. 1 GBO. Gegenstand der Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist allein das angenommene Eintragungshindernis, nicht jedoch die Entscheidung über den Eintragungsantrag selbst (Schönke/Stöber HRP Grundbuchrecht, 15. Aufl., 2012, Rdz 469; Demharter, Grundbuchordnung, 30. Aufl. 2016 § 71, Rdz. 34).
2.
Die zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg, die angefochtene Zwischenverfügung ist rechtsfehlerhaft.
a)
Stehen dem Vollzug eines Eintragungsantrages eines oder mehrere Hindernisse entgegen, so besteht gemäß § 18 Abs. 1 GBO die Möglichkeit, dem Antragsteller deren Behebung innerhalb einer gesetzten Frist aufzuerlegen. Wegen ihrer rangwahrenden Wirkung ist die Zwischenverfügung nur dann zulässig, wenn das Hindernis mit Rückwirkung behebbar ist (Demharter, Grundbuchordnung, 30. Aufl. § 18, Rdz. 8). Dies ist in der Regel bei Unklarheiten von Eintragungsunterlagen und zur Klarstellung oder Beschränkung eines Antrages der Fall (Demharter § 18, Rdz. 27). Mit der Zwischenverfügung kann hingegen nicht der Abschluss eines neuen Rechtsgeschäft auferlegt werden (BGH FGPrax 2014, 2, [6]), denn ansonsten erhielte die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang (Demharter, a.a.O., § 18, Rdz. 18). Eine wirksame Zwischenverfügung erfordert die vollständige Aufzählung sämtlicher der Eintragung entgegenstehender Hindernisse, darüber hinaus die vollständige Bezeichnung der Mittel zu ihrer Beseitigung sowie das Setzen einer Frist zu deren Beibringung (Demharter, a.a.O. § 18, Rdz. 30 ff.).
b)
Dies vorausgeschickt ist die Zwischenverfügung schon deshalb fehlerhaft, weil sie kein Mittel zur Behebung des vermeintlichen Hindernisses konkret aufzeigt. Darüber hinaus hätte das Grundbuchamt bei Zugrundelegung seines Rechtsstandpunktes nicht durch Zwischenverfügung entscheiden dürfen, denn nach seiner Ansicht hätte es dem Antrag nur entsprechen dürfen, wenn die Beteiligten eine andere Vereinbarung geschlossen hätten, dies aber kann nach den eingangs aufgezeigten Grundsätzen im Rahmen einer Zwischenverfügung nicht aufgegeben werden.
c)
Für das weitere Verfahren ist vorsorglich Folgendes zu bemerken:
Die Auffassung des Grundbuchamtes, es lägen mehrere Ansprüche vor, die durch mehrere Vormerkungen zu sichern seien, dürfte unzutreffend sein.
Sollen – wie hier – Ansprüche zeitlich gestaffelt mehreren Berechtigten zustehen, ist im Wege der Auslegung nach den für Grundbucherklärungen entwickelten Auslegungsgrundsätzen zu ermitteln, ob es sich jeweils um einen eigenständigen Anspruch der Berechtigten gegen den Verpflichteten oder aber um einen einheitlichen Anspruch handelt (vgl. OLG Thüringen, Beschluss vom 31. März 2014 – 3 W 82/14 zitiert nach juris).
Der Senat legt die im Vertrag vom 23. Mai 2016 unter Ziff IV. enthaltene Vereinbarung dahin aus, dass aufgrund der Ausübung des Rücktrittsrechts beide Veräußerer, solange sie beide leben, wiederum jeweils Miteigentum zu ½ erwerben sollen, und zwar an jedem der beiden Grundstücken. Gewünscht und im Falle des Rücktritts geschuldet ist damit Bruchteilseigentum zu je ½ und nicht etwa Eigentum beider Eheleute zur gesamten Hand. Nach dem Ableben eines von ihnen sollen die Grundstücke im Falle des Rücktritts dem Letztlebenden, unter Ausschluss etwaiger Miterben, zu dessen Alleineigentum zufallen.
Solange beide leben, soll das Rücktrittsrecht von ihnen einvernehmlich und einheitlich ausgeübt werden. Keiner von ihnen soll die Herausgabe seines Anteils unabhängig von dem anderen geltend machen können.
In einem solchen Fall geht die ganz herrschende Meinung davon aus, dass ein einheitlicher, durch eine Vormerkung sicherbarer Anspruch vorliegt (vgl. OLG Thüringen a.a.O., m.N.; und eingehend Staudinger/Gursky, BGB, Neubearbeitung 2013, § 883, 84ff., der annimmt, die Begründung einer Vormerkung für Sukzessivberechtigte sei gewohnheitsrechtlich zulässig).
3.
Eine Kostenentscheidung ist im Hinblick auf §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG nicht veranlasst. Im Hinblick darauf ist auch eine Wertfestsetzung nicht angezeigt.
Für die Zulassung der Rechtsbeschwerde besteht kein Anlass.
