Das Notar-Anderkonto – Vom Notar eröffnetes treuhänderisches Konto
Im Zuge eines Immobilienkaufgeschäfts ist gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Notar für die Abwicklung des Rechtsgeschäfts hinzugezogen wird. Bereits zu Beginn des Prozesses wird von dem Notar die Frage gestellt, ob ein Notaranderkonto errichtet werden soll. Bei einem Anderkonto handelt es sich um ein Zahlungsverkehrskonto, welches durch den Notar auf treuhänderischer Basis auch verwaltet wird. Das Notaranderkonto ist natürlich mit weitergehenden Kosten für den Käufer verbunden, sodass sich automatisch auch die Frage stellt, ob ein derartiges Notaranderkonto auch tatsächlich sinnvoll ist.
Wird ein Notaranderkonto seitens des Notars auf Wunsch der Vertragsparteien eröffnet, so zahlt der Käufer der Immobilie den vereinbarten Kaufpreis auch direkt auf das Notaranderkonto ein. Von diesem Notaranderkonto erfolgt dann die Zahlung des Kaufpreises an die Verkaufspartei.
Das Notaranderkonto dient somit in erster Linie der Sicherheit und soll vor Missbrauch schützen. Das Notaranderkonto darf jedoch nicht mit dem Treuhänderkonto verwechselt werden, da der Notar bei einem Notaranderkonto nicht im eigenen Namen handelt.
Überdies gibt es in der gängigen Praxis auch lediglich Notaranderkonten, die unter der Rubrik der offenen Treuhandkonten laufen. Dementsprechend wird das Notaranderkonto auch mit einer direkten Kontobezeichnung sichtbar geführt. Dies ist der wesentliche Unterschied zwischen dem Notaranderkonto und dem Treuhandkonto, da es sowohl offene als auch verdeckte Treuhandkonten gibt. Sowohl für die Verkaufspartei als auch für die Käuferpartei bringt das Notaranderkonto die Sicherheit, dass die Zahlung auch tatsächlich erst zu dem vereinbarten Zeitpunkt erfolgt.
Sollte eine Direktzahlung erfolgen oder soll die Zahlung über das Notaranderkonto abgewickelt werden?
Nicht verschwiegen werden darf im Zusammenhang mit dem Notaranderkonto, dass der Notar durch die Eröffnung des Notaranderkontos zu einer Erhebung einer sogenannten Hebegebühr berechtigt ist. Dies lässt die Kosten für das Immobilienkaufgeschäft für die Käuferpartei natürlich ansteigen. Diese Hebegebühr wird bei einer Direktzahlung der Käuferpartei an die Verkäuferpartei natürlich seitens des Notars nicht erhoben. Ungeachtet dieses Umstandes kann es jedoch durchaus Fallsituationen geben, in denen ein Notaranderkonto im Vergleich zu der Direktzahlung die bessere Lösung darstellt.
Auch eine Direktzahlung der Käuferpartei an die Verkäuferpartei kann in der heutigen Zeit sicher durchgeführt werden.
Bei einer Direktzahlung ist die Käuferpartei jedoch erst zu dem Zeitpunkt zu der Zahlung verpflichtet, wenn seitens des Notars eine Fälligkeitsmeldung herausgegeben wird. Dies setzt natürlich voraus, dass die Käuferpartei auch tatsächlich über die wirtschaftlichen Mittel für die Abwicklung des Kaufs verfügt. In der gängigen Praxis erfolgt bei einer Direktzahlung im Vorfeld zunächst erst einmal die Erhebung einer entsprechenden Bankbürgschaft.
Was besagt der Gesetzgeber?
Die rechtliche Grundlage für das Notaranderkonto findet sich in dem § 57 BeurkG (Beurkundungsgesetz) wieder. Das Notaranderkonto ist ein spezielles Konto, das von Notaren zur treuhänderischen Verwaltung von Geldern Dritter eingerichtet wird. Es dient der sicheren Abwicklung von finanziellen Transaktionen, insbesondere im Rahmen von Immobiliengeschäften.
Weitere relevante Regelungen finden sich:
- Beurkundungsgesetz (BeurkG): Nach § 58 BeurkG muss der Notar anvertraute Gelder unverzüglich einem Sonderkonto für fremde Gelder, also einem Notaranderkonto, zuführen.
- Bundesnotarordnung (BNotO): Diese regelt die Berufsausübung der Notare in Deutschland.
- Notarkostenverordnung (GNotKG): Hier sind die Gebühren für die Führung eines Notaranderkontos festgelegt.
- Verordnung über die Führung notarieller Akten und Verzeichnisse (NotAktVV): Diese Verordnung enthält Vorschriften zur Führung der Notaranderkonten, insbesondere zu den Eintragungen im Verwahrungsverzeichnis.
Das Notaranderkonto muss bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitut geführt werden. Über das Konto dürfen nur der Notar persönlich, die Notarvertretung, der Notariatsverwalter oder ein entsprechend bevollmächtigter anderer Notar verfügen. Verfügungen zugunsten von Privat- oder Geschäftskonten des Notars sind nur zur Bezahlung von Kosten zulässig, wenn eine notarielle Kostenrechnung erteilt und dem Kostenschuldner zugegangen ist.
Es ist zu beachten, dass ein Notaranderkonto nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse eröffnet werden darf. Dieses Sicherungsinteresse muss gegeben sein, damit der Notar ein solches Konto einrichten kann. Die Kosten für die Führung eines Notaranderkontos richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und können je nach Höhe der Auszahlung variieren.
Was bedeutet berechtigtes Sicherungsinteresse und wann liegt es vor?
Zunächst erst einmal muss gesagt werden, dass sich ein berechtigtes Sicherungsinteresse gem. § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG nicht aus dem allgemeinen Wunsch der beiden Vertragsparteien ableiten lässt. Als berechtigtes Sicherungsinteresse wird dabei die Sicherheit der Zahlung im Zusammenhang mit den wirtschaftlichen Mitteln der Käuferpartei angesehen.
Ein berechtigtes Sicherungsinteresse ist dementsprechend stets dann gegeben, wenn eine Käuferpartei den vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie mittels Fremdmitteln von mehreren Kreditinstituten realisiert oder wenn die Verkaufssumme an mehrere Gläubigerbanken zur Auszahlung kommt. Aus dieser Fallkonstellation können sich mitunter sehr komplizierte Zahlungsströme ergeben, welche mittels eines Notaranderkontos erheblich einfacher koordiniert werden können.
Auch dann, wenn die Immobilie aktuell unter Zwangsverwaltung steht, ist ein berechtigtes Sicherungsinteresse vorhanden. Diejenige Partei, welche die Zwangsverwaltung als Gläubiger führt, wird einer Aufhebung der Zwangsverwaltung lediglich dann zustimmen, wenn die entsprechenden finanziellen Mittel vorhanden sind. Der Notar muss dies gegenüber der Gläubigerpartei bestätigen und kann diese Bestätigung nur dann herausgeben, wenn die finanziellen Mittel auf dem Notaranderkonto eingegangen sind.
Das berechtigte Sicherungsinteresse ist auch dann als gegeben anzusehen, wenn eine sogenannte verfrühte Immobilienübergabe erfolgen soll. In der gängigen Praxis kommt die verfrühte Immobilienübergabe, also die Übergabe vor der Fälligkeit des Kaufpreises, bei leerstehenden Immobilien zur Anwendung. Durch die Errichtung eines Notaranderkontos und die Einzahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto erfolgt eine Absicherung der Verkäuferpartei, sodass die Käuferpartei die Immobilie bereits frühzeitiger nutzen kann.
Eine Absicherung des Kaufpreises kann alternativ zu der Einzahlung auf das Notaranderkonto auch mittels Vorlage einer Bankbürgschaft erfolgen.
Welche Kosten gehen mit einem Notaranderkonto einher?
Im Zusammenhang mit den Kosten für ein Notaranderkonto gibt es keine allgemein einheitliche Regelung. Die Kosten sind vielmehr abhängig von der jeweiligen Höhe der Auszahlungen. In der gängigen Praxis erfolgt aus diesem Grund auch nicht selten eine sogenannte Kostenverteilung, die in dem Kaufvertrag auch zwischen der Käufer- und der Verkäuferpartei vertraglich geregelt wird. Die Berechnung von den Kosten erfolgt seitens des Notars auf der Grundlage der §§ 3 sowie 34 des Gerichts-/Notarkostengesetzes zzgl. Anlage 1 sowie 2 der B-Tabelle.
Im Vergleich zu dem Notar-Anderkonto stellt natürlich die Bankbürgschaft für die Käuferpartei die günstigere Lösung dar. Hierbei muss jedoch erwähnt werden, dass das Notaranderkonto lediglich auf der Basis des Guthabens geführt wird und dementsprechend auch keinerlei Sollzinsen anfallen können. Ein Notaranderkonto kann jedoch durchaus auch Guthabenzinsen generieren, welche auf der Grundlage der vertraglich vereinbarten Konditionen zugunsten der berechtigten Person gutgeschrieben werden.
Es ist jedoch auch denkbar, dass die Guthabenzinsen auf einem Notaranderkonto zwischen den beiden Vertragsparteien aufgeteilt werden. Dies unterliegt in Deutschland der Vertragsfreiheit und ist somit eine reine Verhandlungsangelegenheit zwischen den beiden Vertragsparteien. Ein Notar darf diesbezüglich aufgrund seiner Neutralität keinerlei Rechtsberatung durchführen oder gar Vorgaben tätigen.
Als Kontoinhaber des Notaranderkontos wird der entsprechende Notar aufgeführt, welcher das Notaranderkonto eröffnet hat. Der Notar erhält dementsprechend gem. § 45a Einkommenssteuergesetz (EStG) auch die Steuerbescheinigung von derjenigen Bank, bei welcher das Notaranderkonto eröffnet wurde.
Sollte in dem Kaufvertrag die Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien getroffen worden sein, dass eine Zinsaufteilung gleichermaßen an die Verkaufspartei sowie an die Käuferpartei ausgezahlt werden, so erhalten beide Vertragsparteien durch den Notar eine entsprechende Zinsbescheinigung. Diese Zinsbescheinigung wird durch den Notar beglaubigt. Der Notar wird an beide Vertragsparteien eine sogenannte beglaubigte Kopie behändigen, welche als Nachweis dient.
Obgleich der Notar das Notaranderkonto eröffnet und auch als Kontoinhaber geführt wird, so hat der Notar selbst kein Recht auf eine Einzahlung privater Mittel auf dieses Konto. Überdies darf ein Notar auch keinerlei Abhebungen von dem Notarkonto durchführen, welche nicht dem Zweck der Abwicklung des Rechtsgeschäfts dienen.
Sollten Sie weitergehende Fragen zu dieser Thematik haben oder eine rechtliche Beratung im Zusammenhang mit dem Notaranderkonto wünschen, so können Sie selbstverständlich sehr gerne mit uns Kontakt aufnehmen. Hierfür steht Ihnen sowohl der fernmündliche Weg als auch der Weg via E-Mail oder alternativ unsere Internetpräsenz zur Verfügung.
