Der Traum von den eigenen vier Wänden ist bei sehr vielen Menschen sehr tief verwurzelt. Das Traumhaus ist in der Regel auch recht schnell gefunden, allerdings gibt es auf dem Immobilienmarkt als Käufer stets eine besonders große Konkurrenz. Zudem müssen auch sehr viele Dinge im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf beachtet werden. Steht die Finanzierung und sowohl Verkäufer als der Käufer sind sich einig, so geht es an die rechtliche Umsetzung des Kaufgeschäfts. Hierfür schreibt der Gesetzgeber in Deutschland zwingend einen Kaufvertrag vor. Zwar ist der Umstand stimmig, dass es in Deutschland auch eine Vertragsfreiheit zwischen den beiden Vertragsparteien gibt, allerdings ist hierin auch eine gewisse Gefahr zu finden.
Bei einem Immobilienkaufgeschäft besagt der Gesetzgeber, dass die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrages zwingend für die Gültigkeit des Kaufvertrages erforderlich ist. Mit der notariellen Beurkundung wird der Immobilienkaufvertrag gültig und für beide Seiten bindend. Dies gilt dann für den gesamten Inhalt des Kaufvertrages, weshalb der Immobilienkaufvertrag auf jeden Fall im Vorfeld von einem Rechtsanwalt geprüft werden sollte.
Warum sollte der Immobilienkaufvertrag auf jeden Fall im Vorfeld geprüft werden?
In der gängigen Praxis ist es so, dass seitens des Verkäufers oder seitens des Notars ein entsprechender Immobilienkaufvertrag vorgegeben wird. Juristisch unbewanderte Käufer haben dann die Problematik, dass der Inhalt des Immobilienkaufvertrages oftmals nur sehr schwer erfasst werden kann. Unvorteilhafte Formulierungen oder Klauseln bzw. sogar Lücken in dem Vertrag können von juristisch unwissenden Käufern überhaupt nicht als solche erkannt werden. Überdies geben sich auch sehr viele Käufer dem Irrglauben hin, dass seitens des Notars eine ausführliche rechtliche Beratung im Hinblick auf den Vertrag sowie den daraus resultierenden Folgen für den Käufer erfolgt.
Ein Notar hat zwar durchaus eine Beratungsfunktion, diese Beratungsfunktion ersetzt jedoch ausdrücklich keine ausführliche rechtliche Beratung, die von einem erfahrenen Rechtsanwalt erfolgen würde.
Die Aufgabe des Notars besteht lediglich darin, den Kaufvertrag zwischen dem Käufer und dem Verkäufer gemäß den geltenden Gesetzen umzusetzen. Der Notar ist somit nicht als persönlicher Berater einer Vertragspartei anzusehen. Auf der Grundlage der Gesetze muss der Notar lediglich sicherstellen, dass sich alle beteiligten Vertragsparteien im Hinblick auf die Konsequenzen des Rechtsgeschäfts einig und sich auch der rechtlichen Tragweite bewusst sind. Der Notar hat somit durchaus eine gewisse Schutzfunktion vor übereiligen Entscheidungen, allerdings erstellt der Notar den Immobilienkaufvertrag in der Regel auf der Grundlage der Wünsche des Verkäufers sowie auch des Käufers. Hierfür ist es jedoch erforderlich, dass jede Partei den gesamten Inhalt des Vertragstextes auch wirklich verstanden hat.
Sofern der Käufer sich gänzlich sicher sein möchte, dass der Vertragstext des Immobilienkaufvertrages auch wirklich seinen Interessen entspricht, muss auf jeden Fall ein Rechtsanwalt den besagten Vertragstext einer ausgiebigen Prüfung unterziehen. Der Rechtsanwalt vertritt die Interessen seines Mandanten und kann gegenüber dem Notar entsprechende Änderungswünsche formulieren.
Natürlich ist ein Immobilienkauf eine überaus kostspielige Angelegenheit und nicht selten werden derartige Rechtsgeschäfte von einem Käufer sehr knapp kalkuliert. Dies mag auch daran liegen, dass die Finanzierungszusage der Bank ein entsprechend knapp bemessenes Budget vorschreibt und sich dabei auch alleinig auf den Kauf an sich bezieht. Der Gang zu einem Rechtsanwalt bringt natürlich auch weitergehende Kosten mit sich. Diese Kosten müssen jedoch in ein gesundes Verhältnis zu dem Risiko gestellt werden welches besteht, wenn der Kaufvertrag ohne eine vorherige rechtsanwaltliche Beratung vollzogen wird.
Jeder Käufer einer Immobilie muss sich des Umstandes bewusst sein, dass mit dem Vertragsabschluss – sprich der Unterschrift auf dem Kaufvertrag bei dem Notar – keinerlei Änderungen mehr an dem Kaufvertrag möglich sind. Mit der Unterschrift gilt der Vertrag in der vorliegenden Form rechtlich betrachtet als akzeptiert, sodass es hinterher durchaus so manche böse Überraschung geben kann. Aus rechtlicher Sicht gesehen gilt jedoch die Maxime, dass Unwissenheit vor einer rechtlichen Wirksamkeit eines Vertrages nicht schützt. Dies gilt ausdrücklich auch dann, wenn der Käufer entsprechende Formulierungen in dem Vertragstext falsch verstanden hat oder wenn der Käufer glaubte, dass gewisse Formulierungen etwas gänzlich anderes bedeuten würden. Mit der Unterschrift unter dem jeweiligen Kaufvertrag werden eben jene Formulierungen dann ein fester Vertragsbestandteil. Dies gilt natürlich auch für etwaige Mängel, die an dem Haus festgestellt werden und für die entsprechende Haftungsansprüche in dem Vertragstext fehlen. Derartige ungünstige Formulierungen können für einen Käufer im Nachhinein betrachtet weitere Kosten mit sich bringen, die etwaig im Vorfeld gar nicht einkalkuliert wurden. Aus dem vermeintlichen Traumhaus wird dann sehr schnell ein finanzielles Alptraumhaus. Dies ist jedoch vermeidbar, wenn zuvor ein erfahrener Rechtsanwalt einen prüfenden Blick auf den Immobilienkaufvertrag wirft und durch die eingängige Beratung den Mandanten im Hinblick auf die Formulierungen aufklärt.
Was muss zwingend in einem Immobilienkaufvertrag enthalten sein?
Es gibt gewisse Grundkriterien, die ein Immobilienkaufvertrag auf jeden Fall erfüllen muss. Die sogenannten Basics, die enthalten sein sollten, sind
- von den Vertragsparteien die persönlichen Daten
- die exakte Bezeichnung der Immobilie mit Angaben zu der Größe sowie Lage
- der genaue Kaufpreis der Immobilie sowie die vereinbarte Zahlungsmethode
- der Zeitpunkt, an welchem die Immobilienübergabe erfolgen soll
- die Folgen, wenn der Übergabezeitpunkt verpasst wird
- etwaige individuelle zusätzliche Vereinbarungen der Vertragsparteien
- die Haftungsansprüche beider Vertragsparteien
- Angaben im Hinblick auf die Belastung des Grundstücks
Gerade die Haftungsansprüche beider Vertragsparteien sind enorm wichtig. Sollten sich an der Immobilie nachträglich festgestellte Mängel befinden, so kann ein Käufer diese Mängel nur dann geltend machen, wenn ein Haftungsanspruch besteht
Vereinfacht ausgedrückt kann gesagt werden, dass ein sehr genau ausformulierter Immobilienkaufvertrag beide Vertragsparteien schützt. Dementsprechend sollte auch ein Verkäufer den Immobilienkaufvertrag im Vorfeld von einem Rechtsanwalt überprüfen lassen. Ein gutes Beispiel für die Sinnhaftigkeit einer rechtsanwaltlichen Beratung im Vorfeld ist der sogenannte Gewährleistungsausschluss, welcher einen Verkäufer vor der Haftung bei nachträglich auftretenden Mängeln der Immobilie gegenüber dem Käufer schützt. Eine einfache Formulierung in Eigenregie hierfür ist jedoch nicht ausreichend, da auch die Rechtmäßigkeit der Klausel zuvor juristisch geprüft werden muss.
Unter gewissen Voraussetzungen ist auch ein Rücktritt von einem bereits beurkundeten Immobilienkaufvertrag rechtlich möglich. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Arglist der anderen Vertragspartei, die gewisse rechtliche Aspekte wissentlich verschwiegen hat.
Das Immobilienkaufgeschäft ist ein Vertragsgeschäft mit sehr weitreichenden Konsequenzen. Dies gilt sowohl für den Verkäufer, der auf die Zahlung des mit dem Käufer vereinbarten Kaufpreises hofft als auch für den Käufer, der eine Immobile in dem beschriebenen Zustand erwerben möchte. Da die Abwicklung eines derartigen Rechtsgeschäfts nicht mit einem herkömmlichen Kaufgeschäft verglichen werden kann ist es daher auf jeden Fall zwingend erforderlich, dass ein Notar die Abwicklung des Rechtsgeschäfts übernimmt. Dies ist eine gesetzliche Vorschrift, die nicht umgangen werden kann und die durchaus Sinn ergibt. Der Notar beurkundet den ihm zur Beurkundung vorgelegten Vertragstext jedoch in der Form, in der ihm der Vertrag vorgelegt wird. Eine genaue Prüfung der jeweiligen Formulierungen sowie eine Aufklärung der jeweiligen Formulierungen erfolgt in der Regel bei einem Notar nicht, sodass der Gang zu einem Rechtsanwalt auf jeden Fall sehr empfehlenswert ist. Es ist zwar durchaus möglich, ein derartiges Rechtsgeschäft auch ohne rechtsanwaltliche Beratung rechtswirksam durchzuführen, allerdings ist das Risiko bei einer derartigen Vorgehensweise als außerordentlich hoch anzusehen.
Wenn Sie weitergehende Fragen zu dieser Thematik haben oder einen Immobilienkaufvertrag überprüfen lassen möchten stehen wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei sehr gern für Sie zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns einfach und übermitteln Sie uns den Kaufvertrag, damit wir diesen auf der Grundlage Ihrer rechtlichen Interessen für Sie überprüfen können. Sehr gern beraten wir Sie anschließend sehr ausführlich im Hinblick auf etwaige vertragliche Schwachstellen oder für Sie ungünstige Formulierungen.
